Affitti Brevi 2026: Oltre Due Case Diventi un'Impresa

Chi mette una casa su Airbnb o Booking nel 2026 lavora con regole diverse da quelle dell'anno scorso, e il cambiamento più pesante è passato quasi in silenzio: la soglia oltre la quale l'affitto breve smette di essere una rendita e diventa un'impresa è scesa da quattro appartamenti a due.

La regola è nella legge di bilancio 2026 e l'Agenzia delle Entrate l'ha recepita nella guida sulle locazioni brevi aggiornata ad aprile. Vale per il periodo d'imposta in corso, quindi riguarda già gli incassi di quest'anno.

Due appartamenti, non uno di più

Il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo se in un anno destini a questa finalità non più di due appartamenti. Dal terzo in poi l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale, e la presunzione è di legge: non conta quanto poco affitti, né se lo fai tu o un gestore per conto tuo. Fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro.

Diventare impresa non è un dettaglio contabile. Significa partita IVA, SCIA al Comune, iscrizione al Registro delle imprese e una gestione fiscale da seguire con un commercialista. Per chi ha tre monolocali affittati qualche mese all'anno, il conto può cambiare in modo sensibile.

Il chiarimento che salva chi ha più case

Il conteggio riguarda solo gli immobili destinati alla locazione breve. L'Agenzia ha precisato che chi ne affitta due in formula breve e altri due con contratti ordinari, 4+4 o 3+2, resta fuori dalla presunzione di imprenditorialità. È una distinzione da conoscere prima di riorganizzare il portafoglio: spostare la terza unità su un contratto a canone concordato è spesso la soluzione più semplice, e porta con sé i vantaggi fiscali di quella formula.

Cedolare secca: il 21% vale su una casa sola

Sulle locazioni brevi l'aliquota della cedolare secca è il 26%. Scende al 21% per i redditi di una sola unità immobiliare per periodo d'imposta, che scegli tu in dichiarazione. Se hai due case in affitto breve, quindi, la prima la indichi al 21% e la seconda paga il 26%: conviene riservare l'aliquota ridotta all'immobile che rende di più.

CIN e Regolamento europeo: la parte che non si improvvisa

Ogni immobile in locazione breve o turistica deve avere il Codice Identificativo Nazionale, richiesto sulla banca dati del Ministero del Turismo ed esposto in tutti gli annunci. Non dipende dalla frequenza con cui affitti: serve comunque.

Da maggio 2026 si è aggiunto il Regolamento UE 2024/1028, che obbliga le piattaforme a trasmettere periodicamente alle autorità i dati su prenotazioni e immobili e a rimuovere gli annunci privi di codice. Tradotto: l'incrocio fra quello che dichiari e quello che incassi non è più teorico, ed è il motivo per cui mettersi in regola prima vale più di qualsiasi ottimizzazione dopo.

Breve o tradizionale? A Milano il conto è cambiato

Con la soglia dei due immobili, la seconda aliquota al 26% e i costi di gestione, il vantaggio dell'affitto breve sul contratto tradizionale si è assottigliato, soprattutto fuori dalle zone più turistiche. Sul lungo periodo i canoni milanesi si sono stabilizzati, con differenze forti fra un quartiere e l'altro: i numeri li abbiamo raccolti in Affitti Milano 2026, mentre per chi affitta a studenti valgono regole e agevolazioni a parte, riassunte in Affitti studenti a Milano.

La domanda giusta non è quale formula renda di più in astratto, ma quale renda di più su quella casa, in quella via, con quel livello di sfitto e quel carico fiscale.

Cosa fare adesso

Se hai una o due unità in affitto breve, verifica il CIN in ogni annuncio e decidi consapevolmente su quale immobile applicare il 21%. Se ne hai tre o più, il tema non è fiscale ma di struttura: o accetti la partita IVA, o riporti una parte del portafoglio su contratti tradizionali prima che l'anno si chiuda.

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