Affittare Casa a Milano: Come Scegliere l'Inquilino e Tutelarsi

A Milano un appartamento in affitto ben presentato trova interessati in pochi giorni. La domanda resta molto alta, come conferma il recente studio che stima per la città un fabbisogno di 34.600 alloggi l'anno, e proprio per questo il proprietario ha spesso più candidati tra cui scegliere.

Scegliere bene è la parte che conta. Un inquilino affidabile vale più di qualche decina di euro di canone in più, e un contratto scritto e gestito correttamente evita la maggior parte dei problemi. Ecco i passaggi da seguire, dalla selezione alla consegna delle chiavi.

Quali documenti chiedere a chi si candida

Prima di firmare è normale chiedere un documento d'identità e il codice fiscale, insieme a una prova del reddito: le ultime buste paga e il contratto di lavoro per un dipendente, l'ultima dichiarazione dei redditi per un autonomo. Per gli studenti la garanzia di solito arriva dai genitori, che firmano come garanti.

Una regola pratica diffusa è che il canone non superi circa un terzo del reddito netto mensile di chi andrà ad abitare la casa. Non è una norma di legge, ma è un buon indicatore della sostenibilità dell'affitto nel tempo. Meglio chiedere solo i dati davvero necessari e conservarli con cura: anche la privacy dei candidati va rispettata.

Deposito cauzionale e garanzie

Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone (articolo 11 della legge 392 del 1978) e produce interessi legali a favore dell'inquilino, da corrispondere alla fine di ogni anno. Viene restituito a fine locazione, al netto di eventuali danni o somme non pagate.

Se il profilo dell'inquilino lascia qualche dubbio, si può chiedere una garanzia in più: una fideiussione bancaria o assicurativa, che copre il proprietario in caso di mancati pagamenti fino all'importo stabilito. Esistono anche polizze dedicate agli affitti che tutelano dalla morosità e dalle spese legali.

Quale contratto scegliere

Per un appartamento a uso abitativo le formule principali sono due. Il contratto a canone libero (4+4) lascia al proprietario la scelta del canone, con una durata di quattro anni rinnovabili per altri quattro. Il contratto a canone concordato (3+2) segue invece i valori degli accordi territoriali, in cambio di vantaggi fiscali importanti.

A Milano, comune ad alta tensione abitativa, il canone concordato permette di applicare la cedolare secca al 10% invece del 21%, e l'IMU è ridotta del 25%. Per chi affitta a studenti universitari esiste un contratto dedicato, da 6 a 36 mesi, di cui abbiamo parlato nella guida agli affitti per studenti a Milano. Per esigenze temporanee, infine, c'è il contratto transitorio, da 1 a 18 mesi, con una motivazione documentata.

Registrazione, APE e consegna delle chiavi

Il contratto va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, o dalla decorrenza se anteriore. Con la cedolare secca non si pagano imposta di registro e bollo sul contratto, e di norma l'opzione si esercita proprio al momento della registrazione.

Nel contratto va inserita la clausola con cui l'inquilino dichiara di aver ricevuto le informazioni e l'attestato di prestazione energetica (APE): se manca, sono previste sanzioni. Alla consegna delle chiavi conviene poi redigere un verbale firmato da entrambe le parti, con lo stato dell'appartamento, le letture dei contatori e qualche fotografia datata: è il documento che chiarisce tutto il giorno della restituzione.

In sintesi

Affittare bene a Milano significa scegliere con metodo, scrivere un contratto adatto all'immobile e gestire correttamente gli adempimenti. Se vuoi mettere a reddito il tuo appartamento, Contatta Immobilsistem: ti aiutiamo a valutare il canone giusto e a trovare l'inquilino adatto.