Ristrutturare Casa nel 2026: Ultimi Mesi per il Bonus al 50%

Chi ha in programma dei lavori in casa ha davanti pochi mesi per decidere. La detrazione al 50% sulle ristrutturazioni resta in vigore fino al 31 dicembre 2026, poi scende di una fascia. E dal 3 agosto è entrato in vigore un obbligo nuovo sulle fonti rinnovabili che, se il cantiere è di una certa dimensione, può bloccare la pratica edilizia. Le due scadenze si incrociano, e conviene guardarle insieme.

Il 50% vale solo fino al 31 dicembre 2026

La Legge di Bilancio 2026 ha rinviato al 2027 il taglio delle aliquote che sarebbe dovuto scattare il 1° gennaio. Per tutto il 2026, quindi, il bonus ristrutturazione resta al 50% sull'abitazione principale e al 36% sugli altri immobili, con un tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare e la detrazione ripartita in dieci rate annuali di pari importo.

Dal 2027 le percentuali scendono: 36% per la prima casa e 30% per le seconde case, sempre sullo stesso massimale. Tradotto in euro, su un intervento da 60.000 euro sull'abitazione principale la differenza è di 8.400 euro di detrazione in meno; su uno da 96.000 euro si arriva a 13.440 euro. Sono cifre che non si recuperano altrove.

Conta la data del bonifico, non la fine dei lavori

È il punto che genera più equivoci. Per le persone fisiche le detrazioni edilizie seguono il criterio di cassa: fa data il pagamento, non la chiusura del cantiere. Le spese pagate entro il 31 dicembre 2026 si detraggono con le aliquote di quest'anno anche se i lavori proseguono nel 2027.

Il pagamento deve però passare dal bonifico parlante, quello dedicato alle ristrutturazioni che banche e Poste mettono a disposizione: serve la causale con il riferimento normativo, il codice fiscale di chi detrae e la partita IVA dell'impresa che esegue i lavori. Un bonifico ordinario, o compilato male, può costare l'intera detrazione. Se hai già un preventivo firmato, vale la pena concordare con l'impresa un piano di pagamenti che porti gli acconti entro dicembre.

Dal 3 agosto c'è un obbligo nuovo sulle rinnovabili

È la novità meno pubblicizzata di questa estate. Il decreto legislativo 5/2026, che recepisce la direttiva europea RED III, rende operativo l'obbligo di integrare fonti rinnovabili in una parte delle ristrutturazioni: vale per le pratiche edilizie presentate dal 3 agosto 2026.

Le soglie sono due. Se il cantiere interessa più del 50% della superficie disperdente dell'edificio ed è abbinato al rifacimento dell'impianto di riscaldamento o raffrescamento, almeno il 40% dei consumi previsti per acqua calda sanitaria e climatizzazione deve arrivare da fonti rinnovabili. Se i lavori toccano oltre il 25% della superficie disperdente, anche senza intervenire sull'impianto termico, la quota minima scende al 15%.

Chi non rispetta i parametri rischia il diniego del titolo edilizio o l'impossibilità di ottenere l'agibilità. La conseguenza pratica è che la valutazione energetica va anticipata: serve un tecnico abilitato già in fase di progetto, non a lavori iniziati. È la stessa direzione della direttiva case green, e un motivo in più per non arrivare a novembre con il progetto ancora da definire.

Cosa resta uguale e cosa è escluso

Accanto al bonus ristrutturazione restano confermati il bonus mobili al 50% su un massimo di 5.000 euro, purché collegato a una ristrutturazione o a una manutenzione straordinaria, la detrazione al 75% per l'abbattimento delle barriere architettoniche e il sismabonus, che mantiene le aliquote ma ripartisce la detrazione in cinque anni.

Fuori dal perimetro ci sono le caldaie: le spese per sostituire l'impianto di climatizzazione invernale con caldaie alimentate solo da combustibili fossili non sono più detraibili, né con l'ecobonus né con il bonus ristrutturazione. Il superbonus 110%, infine, sopravvive solo in casi residuali legati ai comuni colpiti da eventi sismici.

Ristrutturare adesso o vendere così com'è?

Per chi sta pensando di mettere in vendita la domanda è legittima. Un intervento fatto bene su un immobile datato incide su due fronti: il prezzo a cui l'appartamento può essere proposto e i tempi di vendita, che su un usato pronto da abitare sono sensibilmente più brevi. Il calcolo però va fatto caso per caso, perché non tutti i lavori si ripagano: su alcuni immobili conviene intervenire solo su impianti e classe energetica, lasciando le finiture al futuro acquirente.

C'è poi un passaggio che viene prima di tutto: le difformità. Prima di aprire un cantiere, e a maggior ragione prima di vendere, va verificato che lo stato di fatto corrisponda alle planimetrie depositate. Una pratica edilizia presentata su una situazione non conforme si blocca subito, e regolarizzare le difformità richiede tempo che a fine anno non c'è.

Il 2026 è l'ultimo anno pieno con le aliquote alte, ma con un vincolo in più da rispettare in progettazione. Se stai valutando se ristrutturare, vendere o affittare, Contatta Immobilsistem per capire quanto un intervento cambierebbe il valore del tuo immobile a Milano: una valutazione è il modo più rapido per decidere con dei numeri davanti.