Affitti Milano 2026: Canoni Fermi, ma non in Tutti i Quartieri

Gli affitti a Milano si sono fermati. Nel secondo trimestre del 2026 il canone medio richiesto in città è di 23,3 euro al metro quadro, lo stesso valore dei primi tre mesi dell'anno e in calo dell'1,5% rispetto al 2025. È la prima frenata dopo anni di corsa.

Il dato medio, però, racconta solo metà della storia. Dentro quella cifra ferma ci sono quartieri che nello stesso trimestre hanno rincarato di quasi il 5% e altri dove si affitta a due terzi del prezzo medio. Milano resta comunque il capoluogo più caro d'Italia per chi cerca casa in affitto.

Se stai per mettere a reddito un appartamento o per cercarne uno, è la differenza tra zone che conta, non la media cittadina.

Dove i canoni stanno ancora salendo

Il rincaro più forte del trimestre arriva da San Siro, Trenno e Figino, con una crescita del 4,8% sui tre mesi precedenti. Seguono Forlanini e l'area Cermenate-Missaglia.

È un movimento che ha una logica: sono zone entrate nel radar di chi cerca metratura vera a un canone sostenibile, dopo essere state escluse dalle ricerche quando il centro era l'unico riferimento. La vicinanza a una fermata della metropolitana e lo stato dell'immobile pesano oggi più del nome del quartiere.

Dove si spende meno

Baggio resta la zona più accessibile tra quelle monitorate, con 16,3 euro al metro quadro: circa il 30% sotto la media cittadina. Il divario tra le due estremità della città è ampio, e ricorda quello che si vede sui prezzi di vendita, dove si passa dai 3.200 euro al metro quadro della fascia periferica agli oltre 11.000 del centro storico. Ne abbiamo scritto nel quadro sul mercato immobiliare milanese.

Da euro al metro quadro a canone reale

I 23,3 euro al metro quadro sono un indicatore utile per confrontare le zone, ma nessuno firma un contratto in euro al metro quadro. Tradotto in canoni mensili, a Milano un bilocale si colloca oggi tra 1.400 e 2.100 euro al mese, un trilocale tra 2.000 e 3.000, un quadrilocale tra 2.500 e 5.000.

Sono forbici larghe, e la ragione è esattamente quella vista sopra: dentro la stessa tipologia la zona, il piano, la presenza dell'ascensore e lo stato dell'immobile spostano il canone di centinaia di euro. Un bilocale ristrutturato vicino alla metropolitana e un bilocale da sistemare in periferia sono due mercati diversi, non due prezzi dello stesso mercato.

Le stanze singole calano, ma Milano resta la più cara

Sul segmento delle stanze il movimento è più netto: una singola a Milano costa in media 704 euro al mese, circa il 4% in meno rispetto a un anno prima. Nelle zone più richieste si sale sopra gli 800 euro, con il Centro a 823 euro, Porta Romana-Cadore-Montenero a 812 e Garibaldi-Moscova-Porta Nuova a 807.

Il calo è reale ma parte da livelli altissimi, e la città rimane la più cara d'Italia anche su questo fronte. Per chi affitta a studenti valgono regole e agevolazioni specifiche, che abbiamo raccolto nella guida sugli affitti per studenti a Milano.

Cosa significa per chi mette a reddito

Con i canoni fermi, il rendimento non si difende più alzando la richiesta: si difende riducendo i tempi di sfitto e scegliendo la forma contrattuale giusta. Un appartamento in ordine, con una classe energetica decente e fotografie fatte bene, si affitta in poche settimane; lo stesso appartamento fuori mercato di cento euro resta vuoto per mesi, e due mensilità perse valgono più dell'aumento che si sperava di ottenere.

Sul piano fiscale vale la pena confrontare le alternative prima di firmare: il canone concordato riduce l'imponibile e la cedolare dovuta nei comuni ad alta tensione abitativa come Milano, mentre la cedolare secca resta la scelta più semplice quando si sta sul canone libero.

Cosa significa per chi cerca casa

Per la prima volta da anni chi cerca ha un margine di trattativa, soprattutto sugli annunci fermi da settimane. Allargare la ricerca di una o due fermate di metro cambia il canone più di qualsiasi negoziazione, e con i prezzi stabili non c'è la pressione a chiudere in ventiquattro ore che c'era nel 2024.

Che tu stia cercando un inquilino o una casa in affitto a Milano, il punto è sempre lo stesso: capire cosa vale davvero la tua zona, non la media della città. Contatta Immobilsistem per una valutazione sul tuo immobile o per vedere cosa abbiamo disponibile.