Affitto a Canone Concordato 2026: Vantaggi Fiscali e Come Funziona

Affittare casa con la sicurezza di un inquilino stabile e pagando molte meno tasse: è la promessa del contratto a canone concordato, una formula sempre più scelta dai proprietari milanesi. In cambio di un affitto leggermente più basso rispetto al libero mercato, lo Stato offre agevolazioni fiscali che possono valere migliaia di euro l'anno. Vediamo come funziona nel 2026, quali sono i vantaggi e quando conviene davvero.

Cos'è il canone concordato

Il canone concordato è un contratto di locazione a uso abitativo il cui affitto non viene deciso liberamente dalle parti, ma calcolato in base a parametri fissati dagli accordi territoriali siglati tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini in ogni Comune. In pratica, il canone si muove all'interno di un intervallo minimo e massimo stabilito per ciascuna zona della città e per ogni tipologia di immobile.

La formula più diffusa è il contratto “3+2”: una durata minima di tre anni, con rinnovo automatico di altri due. È l'alternativa al classico contratto libero “4+4”, pensata per offrire canoni più calmierati in cambio di importanti sgravi fiscali.

I vantaggi fiscali per il proprietario

Il vero punto di forza del canone concordato sta nel trattamento fiscale, decisamente più leggero rispetto a una locazione a canone libero. I benefici principali sono tre.

Cedolare secca al 10%. Optando per la cedolare secca, il proprietario paga un'imposta sostitutiva del 10% sul canone annuo, al posto dell'IRPEF e delle imposte di registro e di bollo. È l'aliquota più bassa in assoluto: sui contratti a canone libero la cedolare è invece al 21%.

Sconto IMU del 25%. Gli immobili affittati a canone concordato beneficiano di una riduzione del 25% dell'IMU dovuta: si versa quindi solo il 75% dell'imposta ordinaria.

Niente imposta di registro e di bollo. Scegliendo la cedolare secca, il proprietario è esonerato dal versamento dell'imposta di registro e di bollo per la registrazione, la proroga e la risoluzione del contratto.

Come funziona a Milano: zone e accordi territoriali

A Milano il canone concordato è regolato da un accordo territoriale che divide la città in cinque zone omogenee. Il canone di ogni appartamento viene determinato con un sistema a punteggio, che tiene conto dello stato dell'immobile, delle dotazioni, della classe energetica e delle pertinenze come box e cantina.

Un aspetto da conoscere: nel capoluogo lombardo convivono formalmente due accordi territoriali — quello storico, usato dalla maggior parte dei contratti 3+2 in essere, e il nuovo accordo del 2023, che lo affianca senza sostituirlo. Affidarsi a un'agenzia aiuta a individuare l'accordo e la fascia di canone corretti per il proprio immobile.

Durata, requisiti e attestazione

Per accedere al canone concordato servono alcuni requisiti: il locatore dev'essere una persona fisica che affitta al di fuori di un'attività d'impresa, l'inquilino una persona fisica e l'immobile deve appartenere a una categoria catastale abitativa (categoria A, esclusa la A/10 riservata agli uffici).

Attenzione a un passaggio spesso trascurato: se il contratto non viene stipulato con l'assistenza delle associazioni firmatarie dell'accordo, è obbligatoria l'attestazione di rispondenza, un documento rilasciato da una delle organizzazioni di categoria che certifica la corretta applicazione dei parametri. Senza questa attestazione, l'Agenzia delle Entrate può disconoscere la cedolare al 10% in fase di controllo. Il contratto va inoltre registrato entro 30 giorni dalla stipula.

Conviene davvero? Un esempio pratico

Prendiamo un appartamento affittato a 1.000 euro al mese, pari a 12.000 euro l'anno. Con la cedolare secca al 10% il proprietario versa 1.200 euro di imposta; con la tassazione IRPEF ordinaria, ipotizzando un'aliquota marginale del 35%, il conto salirebbe facilmente a 3.500-4.500 euro. A questo si aggiunge lo sconto del 25% sull'IMU.

Il canone concordato conviene soprattutto a chi cerca un inquilino affidabile e di lungo periodo e vuole ridurre al minimo il carico fiscale, accettando un affitto leggermente inferiore a quello di mercato. Per chi invece punta alla massima flessibilità e a rendimenti di breve periodo restano valide altre strade, come gli affitti brevi.

Conclusione

In un mercato come quello di Milano, dove la domanda di affitti stabili è altissima, il canone concordato rappresenta un equilibrio interessante tra rendimento sicuro e vantaggi fiscali. Il segreto è calcolare correttamente il canone, scegliere l'accordo giusto e gestire senza errori attestazione e registrazione. Contatta Immobilsistem per una valutazione del tuo immobile e per scoprire qual è la formula di locazione più conveniente per te.