Variante PGT Milano 2026: Cosa Cambia per Chi Ha Casa in Città

Chi possiede casa a Milano ha una scadenza di settembre in calendario di cui si parla poco. Il Comune ha pubblicato il rapporto preliminare della variante parziale al PGT, il piano che stabilisce cosa si può costruire, ampliare o trasformare in città, e il documento anticipa una stretta su più fronti: cortili, deroghe, densità, cambi d'uso. Non è ancora in vigore, ma chi ha un progetto in mente farebbe bene a leggerlo adesso e non a pratica avviata.

A che punto è la variante

Si tratta di una variante parziale, non di un PGT nuovo: l'amministrazione l'ha avviata a novembre su iniziativa dell'assessora all'Urbanistica Anna Scavuzzo e, con il rapporto preliminare dello screening VAS pubblicato ad agosto, ha reso pubblica la sintesi delle modifiche che intende introdurre.

Il testo interviene sia sui parametri urbanistici generali sia sulla disciplina dei singoli ambiti — i nuclei di antica formazione (NAF), gli ADR e gli ARU — oltre che sulle modalità di attuazione degli interventi e sui meccanismi di perequazione. Il termine per presentare contributi e osservazioni è l'11 settembre 2026. Fino all'approvazione definitiva valgono le norme attuali: quello che segue è l'indirizzo dichiarato del Comune, non ancora una regola.

Stop alle nuove costruzioni nei cortili

È la novità più facile da capire e la più visibile. Nel centro storico e nei quartieri dal tessuto tradizionale, dove oggi il cortile è libero, non sarà più consentito costruirvi. Si chiude quindi lo spazio per quelle piccole addizioni — corpi bassi, box, volumi accessori — che in diverse corti milanesi hanno eroso progressivamente lo spazio aperto.

Per un proprietario l'effetto è doppio. Se su quella superficie contavi come potenziale di sviluppo, il valore implicito dell'immobile cambia. Se invece abiti in una corte, il vincolo difende luce, aria e affaccio, che a Milano sono voci concrete in una valutazione, non dettagli estetici.

Deroghe più difficili, limiti a densità e altezze

La variante irrigidisce l'accesso alle deroghe. Buona parte delle norme morfologiche viene riscritta e, soprattutto, il discostamento da quelle norme non passerà più dalla valutazione della Commissione per il Paesaggio: sarà ammesso solo previa pianificazione attuativa, cioè attraverso un piano e non con un titolo edilizio diretto. Nella pratica cambiano tempi e costi, non solo la procedura.

Sullo stesso fronte arrivano limiti di densità fondiaria — con l'eccezione degli interventi che si limitano a riutilizzare la superficie lorda già esistente — e limiti alle altezze degli edifici, con più attenzione al contesto in cui l'intervento si inserisce. Viene inoltre limitato il recupero della SL esistente quando un cambio d'uso si combina con un discostamento dalle norme morfologiche.

Cambi d'uso sotto stretta, box compresi

Il documento introduce limitazioni specifiche ai cambi di destinazione d'uso e cita esplicitamente le autorimesse. È il punto che tocca il maggior numero di proprietari: trasformare un box o un piano terra in abitazione, studio o locale è una delle operazioni più frequenti in città, e finora era una leva di valorizzazione relativamente accessibile.

Se stai comprando con in testa un cambio d'uso, la fattibilità va verificata prima del preliminare, non dopo. E prima ancora va verificato che lo stato di fatto corrisponda alle planimetrie depositate: una difformità non sanata blocca qualsiasi pratica, come abbiamo visto parlando di Salva Casa.

Studentati, ERS e dotazioni per servizi

Cambia anche la disciplina dell'Edilizia Residenziale Sociale, con un intervento mirato sugli studentati e più posti a canone calmierato, in una città dove il tema è diventato strutturale: ne abbiamo scritto parlando degli affitti per studenti a Milano. Insieme a questo aumentano gli obblighi di reperimento delle dotazioni per servizi e si irrigidiscono sia la cessione di aree private per servizi sia l'utilizzo dei diritti edificatori perequati.

Sono norme che riguardano soprattutto operatori e interventi di scala, ma l'effetto indiretto arriva al singolo proprietario: meno margine per chi sviluppa significa, nel medio periodo, meno nuova offerta e più pressione sull'usato, che a Milano è già il segmento dove si concentra la domanda.

La direzione, in sintesi, è verso una città che costruisce meno negli spazi liberi e concede meno eccezioni. Se hai una pratica in corso conviene chiuderla con le regole attuali, tenendo presente che a fine anno cambiano anche le aliquote dei bonus edilizi. Se invece stai comprando un immobile da trasformare, l'analisi urbanistica va fatta prima della proposta d'acquisto: Contatta Immobilsistem per una valutazione del tuo immobile a Milano o per capire, prima di firmare, che margine di intervento ha davvero quello che stai per comprare.