Mutuo Prima Casa Under 36 2026: Garanzia Consap all'80%

Comprare la prima casa a Milano prima dei 36 anni è ancora possibile, anche senza avere da parte l'intero anticipo. Il merito è del Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap, che anche nel 2026 continua a coprire fino all'80% del mutuo per i giovani acquirenti. Vediamo come funziona, a chi spetta e quali sono i tassi aggiornati a luglio 2026.

Cos'è il Fondo di Garanzia Prima Casa

Il Fondo di Garanzia Prima Casa è uno strumento pubblico, gestito da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici), che fa da garante nei confronti della banca al posto del cliente. In pratica lo Stato si assume una parte del rischio del finanziamento: questo rende gli istituti più disposti a concedere il mutuo anche a chi non ha grandi garanzie personali o non dispone di un anticipo consistente.

La misura è stata rifinanziata dalla Legge di Bilancio, con 270 milioni di euro stanziati per ciascun anno del biennio 2026-2027, ed è oggi uno degli strumenti più solidi per sostenere l'acquisto della prima abitazione.

A chi spetta: under 36 e categorie prioritarie

La garanzia è accessibile a tutti, ma prevede una corsia preferenziale per alcune categorie considerate prioritarie: i giovani con meno di 36 anni di età, i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi, i conduttori di alloggi di edilizia residenziale pubblica e i giovani under 36 titolari di un contratto di lavoro atipico.

Il requisito comune per accedere alla garanzia rafforzata è avere un ISEE non superiore a 40.000 euro annui. È quindi una misura pensata soprattutto per chi ha redditi medio-bassi e vuole smettere di pagare un affitto per iniziare a costruire un patrimonio.

Garanzia all'80% e mutuo fino al 100% senza anticipo

Per chi rientra nelle categorie prioritarie con ISEE entro i 40.000 euro e richiede un mutuo superiore all'80% del valore dell'immobile, la garanzia statale sale automaticamente all'80% della quota capitale. È il vero punto di forza della misura: consente di ottenere un finanziamento fino al 100% del prezzo di acquisto, senza dover anticipare di tasca propria il classico 20% richiesto dalle banche.

Per un giovane che non ha ancora accumulato risparmi importanti, questa è spesso la differenza tra comprare casa oggi o rimandare l'acquisto di diversi anni.

I tassi calmierati di luglio 2026

Oltre alla garanzia, il Fondo impone alle banche aderenti un tetto ai tassi per i beneficiari prioritari. Per il mese di luglio 2026 il TAEG dei mutui garantiti non può superare il 4,33% per il tasso fisso e il 4,19% per il tasso variabile: soglie riviste ogni mese dal Ministero e in genere più convenienti rispetto alle normali offerte di mercato.

Vale comunque la pena confrontare più preventivi e valutare, in futuro, anche una surroga del mutuo se i tassi dovessero scendere. Ricordiamo del resto che a giugno 2026 la BCE ha rialzato i tassi: un motivo in più per bloccare oggi condizioni agevolate.

Attenzione: le esenzioni fiscali under 36 sono scadute

Un chiarimento importante per evitare equivoci: le esenzioni totali dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale previste per gli under 36 sono scadute il 31 dicembre 2024 e non sono state rinnovate. Ciò che resta pienamente attivo, e prorogato fino al 31 dicembre 2027, è la garanzia Consap.

I giovani acquirenti possono comunque contare sulle agevolazioni “prima casa” ordinarie, valide per tutti: imposta di registro ridotta al 2% (invece del 9%) acquistando da un privato, oppure IVA agevolata al 4% acquistando direttamente da un'impresa costruttrice.

Come richiedere la garanzia

La domanda non si presenta a Consap, ma direttamente alla banca al momento della richiesta di mutuo: sarà l'istituto aderente all'iniziativa a inoltrare la richiesta di garanzia al Fondo. Servono la documentazione reddituale, l'attestazione ISEE aggiornata e i documenti dell'immobile che si intende acquistare.

Se stai valutando l'acquisto della prima casa ma non disponi di un anticipo elevato, anche l'affitto con riscatto può essere un'alternativa da conoscere. In ogni caso il consiglio è farsi affiancare fin dall'inizio da professionisti del settore. Contatta Immobilsistem per una consulenza gratuita: ti aiutiamo a trovare la casa giusta a Milano e a orientarti tra mutui e agevolazioni disponibili.