Mutuo Fisso o Variabile ad Agosto 2026: Cosa Conviene Ora

Chi sta cercando casa in questo periodo si trova davanti a una scelta meno ovvia del solito. La BCE ha lasciato i tassi invariati a fine luglio, dopo il rialzo di giugno, e ha rinviato ogni decisione a settembre: nel frattempo l'Euribor ha ripreso a salire e i tassi fissi si sono stabilizzati. Il risultato è che oggi il variabile parte più basso del fisso, ma con una prospettiva di rincaro già scritta nei mercati. Vediamo i numeri aggiornati e come usarli per decidere.

Dove sono i tassi ad agosto 2026

Partiamo dagli indici, perché sono loro a determinare la rata. Il variabile segue l'Euribor: al 3 agosto 2026 l'Euribor a 1 mese è al 2,242%, quello a 3 mesi al 2,461%, il 6 mesi al 2,705% e il 12 mesi al 2,939%. Il fisso segue invece l'IRS (o Eurirs): al 4 agosto l'IRS a 10 anni è al 3,17%, a 15 anni al 3,31%, a 20 anni al 3,36% e a 25 anni al 3,34%.

Sul fronte della politica monetaria, la Banca Centrale Europea ha confermato i tassi nella riunione del 23 luglio, dopo l'aumento di 25 punti base deciso a giugno. La prossima riunione è a settembre, e per ora gli analisti non vedono spazio per un taglio: l'inflazione in risalita ha rimesso sul tavolo l'ipotesi opposta. Ne avevamo parlato quando è arrivato il rialzo di giugno, e da allora lo scenario non è migliorato.

Le offerte reali: 2,40% variabile, 3,10% fisso

Tradotto in offerte concrete, ad agosto 2026 il miglior tasso variabile sul mercato è intorno al 2,40%, il miglior fisso intorno al 3,10%. Sono circa 70 punti base a favore del variabile, un vantaggio che a prima vista sembra netto.

Il punto è che quel vantaggio è destinato ad assottigliarsi. Le previsioni sui futures indicano un Euribor a 3 mesi al 2,59% a settembre e al 2,79% entro dicembre. Su un mutuo variabile standard da 126.000 euro a 25 anni si stima un rincaro di circa 52 euro al mese entro fine anno. Chi sceglie il variabile oggi, quindi, non sta confrontando 2,40% contro 3,10%: sta scommettendo su quanto in fretta quel 2,40% diventerà qualcos'altro.

Quando ha senso il variabile

Il variabile resta una scelta razionale in tre casi. Il primo è l'importo contenuto o la durata breve: su un finanziamento da 100.000 euro in quindici anni un rialzo di mezzo punto pesa poche decine di euro al mese. Il secondo è avere un reddito con margine reale, cioè la capacità di assorbire senza tensioni un aumento della rata del 15-20%. Il terzo è un orizzonte corto: se prevedi di estinguere anticipatamente, o di vendere entro pochi anni, paghi interessi solo nella fase iniziale del piano.

Va ricordato anche che il variabile non è una condanna definitiva: se i tassi cambiano direzione puoi valutare la surroga verso un altro istituto, operazione gratuita per legge e oggi molto usata proprio per passare da variabile a fisso.

Quando conviene il fisso

Il fisso costa più oggi e compra una cosa sola: certezza. Diventa la scelta giusta quando la rata incide in modo significativo sul bilancio familiare, tipicamente oltre un terzo del reddito netto, oppure quando il mutuo è lungo (venti o venticinque anni) e serve poter pianificare senza sorprese. Con l'IRS a 10 anni al 3,17% i fissi di oggi non sono ai minimi storici, ma restano lontani dai picchi del 2023.

Prima di firmare, verifica se rientri in due canali che abbassano il costo effettivo: la garanzia Consap all'80% per i giovani under 36, che permette di ottenere anche un loan to value alto con spread più contenuti, e i mutui green per gli immobili in classe A o B, che molte banche premiano con uno sconto sul tasso.

Guarda il TAEG, non solo il tasso

Il confronto tra offerte va fatto sul TAEG, non sul tasso nominale. Istruttoria, perizia, incasso rata, polizza scoppio e incendio e assicurazioni facoltative possono valere diversi decimi di punto: un fisso al 3,10% con spese contenute batte facilmente un 3,00% appesantito dai costi accessori. Conta poi il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile: sopra l'80% le condizioni peggiorano sensibilmente, ed è lì che le garanzie pubbliche fanno la differenza.

Il nostro consiglio in questa fase

Con la BCE in pausa, l'Euribor in risalita e un differenziale di soli 70 punti base, ad agosto 2026 il fisso resta la scelta prudente per chi compra la prima casa e ha bisogno di una rata stabile. Il variabile ha senso se hai margine di reddito, importo contenuto o un orizzonte breve. In entrambi i casi il consiglio operativo è lo stesso: ottieni una delibera reddituale dalla banca prima di presentare la proposta di acquisto, così sai esattamente quanto puoi offrire e non rischi di perdere la caparra.

Se stai valutando un acquisto a Milano e vuoi capire quale rata è compatibile con il tuo budget e con i prezzi delle zone che ti interessano, possiamo aiutarti a fare i conti prima di innamorarti di una casa. Contatta Immobilsistem per una consulenza senza impegno.