Salva Casa 2026: Come Regolarizzare le Difformità Prima di Vendere

Una parete spostata di venti centimetri, una finestra più larga di quella disegnata sul progetto, un ripostiglio diventato bagno: sono le classiche piccole difformità che emergono quando si mette in vendita casa, spesso davanti al notaio o alla banca dell'acquirente. Dal 2024 il cosiddetto Salva Casa ha reso molto più semplice sistemarle, ma va usato con criterio. Vediamo cosa si può regolarizzare davvero nel 2026, quanto costa e perché conviene farlo prima di pubblicare l'annuncio.

Cos'è il Salva Casa e perché riguarda chi vende

Il Salva Casa nasce dal decreto legge 69/2024, convertito nella legge 105/2024, che ha modificato in più punti il Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001). Non è un condono: è un pacchetto di semplificazioni che chiarisce il confine tra piccole irregolarità, difformità sanabili e abusi veri e propri, nella stessa direzione di alleggerimento burocratico del Piano Casa 2026. Per chi vende è una notizia importante, perché la conformità urbanistica e catastale è il primo aspetto che notaio e banca verificano: se lo stato di fatto non coincide con la planimetria depositata, la trattativa rallenta e il mutuo dell'acquirente rischia di restare sospeso.

Le tolleranze costruttive: fino al 6% di scostamento

Il primo livello è quello delle tolleranze costruttive, disciplinate dall'articolo 34-bis del DPR 380/2001. Per gli immobili realizzati entro il 24 maggio 2024, gli scostamenti tra progetto e opera realizzata non costituiscono violazione edilizia se rientrano in soglie percentuali calcolate sulla superficie: 6% fino a 60 m², 5% tra 61 e 100 m², 4% tra 101 e 300 m², 3% tra 301 e 500 m² e 2% oltre i 500 m². In pratica, in un appartamento di 80 m² uno scostamento fino a 4 m² non è un abuso.

Nelle tolleranze rientrano anche le irregolarità puramente esecutive, come piccole differenze geometriche, finiture diverse, impianti collocati altrove o opere interne, quando non incidono sui parametri urbanistici ed edilizi. Un limite però resta netto: le tolleranze valgono solo se alle spalle esiste un titolo edilizio legittimo, e non rendono regolare un intervento realizzato senza alcun permesso. La giurisprudenza più recente lo ha confermato con chiarezza, escludendo che possano sanare abusi già accertati con sentenza definitiva.

Lo stato legittimo: il documento da cui parte tutto

Qualsiasi regolarizzazione parte dallo stato legittimo dell'immobile (articolo 9-bis del DPR 380/2001), cioè dalla ricostruzione dei titoli edilizi che ne hanno autorizzato la costruzione e le successive modifiche. Non bastano la situazione di fatto o una dichiarazione del proprietario: serve la sequenza documentale completa, dal titolo originario alle varianti. È il lavoro che un geometra o un architetto svolge tra Comune e catasto e che, nei palazzi milanesi degli anni Cinquanta e Sessanta, è spesso la parte più lunga della pratica. Il lato positivo è che questa ricostruzione evita che un'irregolarità storica, legittima secondo le norme dell'epoca, venga trattata oggi come un abuso.

Sanatoria ordinaria o semplificata: le due strade

Quando lo scostamento supera le tolleranze si entra nel campo della sanatoria, e oggi esistono due percorsi distinti. L'accertamento di conformità ordinario (articolo 36) resta ancorato alla doppia conformità: l'opera deve rispettare sia le norme in vigore quando è stata realizzata sia quelle attuali. È la strada per le difformità più rilevanti ed è anche la più difficile da percorrere.

L'accertamento di conformità semplificato (articolo 36-bis), introdotto proprio dal Salva Casa, riguarda invece le difformità parziali e le varianti rispetto al titolo: iter più rapido, documentazione meno onerosa e sanzione proporzionata alla difformità effettiva. Non copre le variazioni essenziali né gli abusi sostanziali, ma risolve buona parte dei casi che si incontrano nella compravendita di un immobile usato.

Quanto costa regolarizzare

Le sanzioni previste per l'accertamento semplificato sono commisurate alla gravità della difformità e in genere più contenute rispetto al regime ordinario, proprio per rendere conveniente la regolarizzazione. Ai costi della sanzione si aggiungono quelli tecnici: nel 2026 una pratica completa, con rilievo, ricostruzione dei titoli e aggiornamento catastale, si colloca indicativamente tra 1.500 e 4.500 euro, più circa 500-700 euro di tributi catastali. Sono valori di mercato, non fissati dalla legge, e variano in base al Comune, alla complessità della difformità e all'età dell'immobile. Se la regolarizzazione si accompagna a lavori, vale la pena verificare anche le detrazioni del Bonus Ristrutturazione, confermate al 50% per la prima casa.

Perché conviene farlo prima di mettere in vendita

Sistemare le difformità prima di pubblicare l'annuncio, e non a rogito già fissato, cambia la dinamica della trattativa. Un immobile con documentazione in ordine si vende più rapidamente e senza sconti dell'ultimo minuto: l'acquirente ottiene il mutuo senza intoppi, il notaio non deve rinviare l'atto e nessuno può usare l'irregolarità come leva sul prezzo. Una difformità scoperta a trattativa avanzata, al contrario, costa quasi sempre più della pratica stessa, in tempo e in denaro.

Il consiglio pratico è semplice: prima di mettere in vendita, chiedi al tuo tecnico una verifica di conformità che confronti planimetria catastale, titoli edilizi e stato di fatto. Se emerge qualcosa, nella maggior parte dei casi il Salva Casa offre oggi una via d'uscita ragionevole e con costi prevedibili.

Il Salva Casa non cancella gli abusi, ma dà a chi possiede una casa non perfettamente allineata al progetto uno strumento concreto per rimettersi in regola. In un mercato milanese più selettivo, dove chi compra confronta più immobili e tratta sul prezzo, presentarsi con le carte in ordine è un vantaggio competitivo e non un dettaglio burocratico. Contatta Immobilsistem per una valutazione gratuita del tuo immobile e per capire, prima di metterlo sul mercato, se ci sono difformità da sistemare.