Nuda Proprietà 2026: Come si Calcola e a Chi Conviene

Vendere la nuda proprietà significa incassare oggi una parte importante del valore della casa continuando ad abitarci finché si vive. Per chi compra è un investimento senza inquilini e senza gestione, ma anche senza reddito per un tempo che nessuno può prevedere. È un'operazione che a Milano torna ciclicamente di moda quando i prezzi salgono e le pensioni no: vale la pena capire come si calcola il valore, chi paga cosa e dove sta davvero il rischio.

Che cosa passa all'acquirente e che cosa resta al venditore

Chi vende la nuda proprietà cede la titolarità dell'immobile e si riserva l'usufrutto vitalizio: continua ad abitare la casa, o ad affittarla e incassarne il canone, per tutta la vita. Chi compra diventa proprietario subito, ma non può usare l'immobile finché l'usufrutto non si estingue. Alla morte dell'usufruttuario i due diritti si riuniscono automaticamente e la piena proprietà si consolida in capo all'acquirente: non serve un nuovo atto e non si paga imposta di successione su quel passaggio.

I coefficienti 2026: perché si calcola al 2,50% e non all'1,60%

Il valore dell'usufrutto dipende dall'età dell'usufruttuario: più è giovane, più vale l'usufrutto e meno vale la nuda proprietà. Le percentuali sono quelle del prospetto allegato al D.Lgs. 139/2024, confermate per il 2026 dal decreto del Ministero dell'Economia del 24 dicembre 2025. Qui c'è il punto che genera più confusione: dal 1° gennaio 2026 il tasso di interesse legale è sceso all'1,60%, ma il calcolo dell'usufrutto resta ancorato a un tasso minimo del 2,50% fissato per legge, quindi i coefficienti non sono cambiati rispetto all'anno scorso.

Qualche riferimento pratico sulla tabella in vigore: a 61-63 anni l'usufrutto vale il 55% e la nuda proprietà il 45%; a 67-69 anni si passa a 45% e 55%; a 73-75 anni a 35% e 65%; a 79-82 anni a 25% e 75%; sopra gli 87 l'usufrutto scende al 15% e la nuda proprietà arriva all'85%. Il valore dell'usufrutto si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà per la percentuale della fascia, e la nuda proprietà è la differenza.

Un esempio concreto su un trilocale a Milano

Prendiamo un trilocale che in piena proprietà vale 400.000 euro e un'usufruttuaria di 74 anni. La fascia 73-75 assegna all'usufrutto il 35%, cioè 140.000 euro, e alla nuda proprietà il restante 65%, cioè 260.000 euro. Questo è il valore fiscale, quello su cui si calcolano l'imposta di registro e le ipocatastali. Il prezzo di mercato è un'altra cosa e si negozia liberamente: nella pratica milanese le nude proprietà si chiudono spesso qualche punto sotto il valore da tabella, perché l'acquirente immobilizza capitale per un tempo indefinito senza incassare nulla.

Chi paga IMU, spese ordinarie e spese straordinarie

La ripartizione è netta e conviene metterla per iscritto nell'atto. L'IMU è dovuta dall'usufruttuario, perché il soggetto passivo è chi ha il diritto reale di godimento, e se l'immobile è la sua abitazione principale non si paga affatto. Restano a suo carico anche la TARI, le utenze e la manutenzione ordinaria prevista dall'articolo 1004 del codice civile. Le riparazioni straordinarie dell'articolo 1005, invece, competono al nudo proprietario: rifacimento del tetto, delle strutture, degli impianti condominiali importanti. È esattamente il punto su cui nascono i contenziosi, quindi vale la pena definire in atto chi anticipa e come si regolano i conti.

I rischi da mettere in conto, da entrambe le parti

Per chi compra il rischio è la durata: il rendimento dell'operazione dipende da quanto vive l'usufruttuario, e nel frattempo l'immobile non produce nulla. La rivendita della nuda proprietà prima del consolidamento è possibile ma il mercato è ristretto, e le banche concedono raramente un mutuo su questo tipo di acquisto, quindi serve liquidità propria. Per chi vende, il rischio è dall'altra parte: si rinuncia definitivamente alla possibilità di vendere il pieno in futuro o di lasciare la casa agli eredi, e la somma incassata entra nel patrimonio e pesa sull'ISEE. Conviene poi verificare che l'atto vieti espressamente al nudo proprietario di iscrivere ipoteche che possano disturbare il godimento.

Quando ha senso davvero

L'operazione funziona bene in due situazioni. Per un proprietario anziano senza necessità di lasciare l'immobile in eredità, che vuole integrare la pensione o aiutare i figli restando a casa propria: è una soluzione più semplice e meno costosa del prestito vitalizio ipotecario. E per un acquirente con capitale fermo e orizzonte lungo, tipicamente chi compra per un figlio ancora giovane, che accetta di non incassare nulla per anni in cambio di uno sconto sostanzioso sul prezzo di ingresso in una zona dove comprare a prezzo pieno è ormai difficile.

In tutti gli altri casi i conti vanno fatti con attenzione, perché il vantaggio apparente dello sconto può essere annullato da spese straordinarie impreviste o da un orizzonte temporale più lungo del previsto. Contatta Immobilsistem per una valutazione della nuda proprietà del tuo immobile o per capire se un'operazione che stai valutando è a un prezzo corretto.