Mancano 150mila Case l'Anno: Milano Tra le Città Più Scoperte

In Italia ci sono più case che famiglie, eppure trovare un appartamento in città è sempre più difficile. Un nuovo studio di Confindustria Assoimmobiliare e Assonime, presentato il 13 ottobre al convegno «Abitare l'Italia di domani», mette un numero su questo paradosso: nei grandi poli urbani mancano in media 150mila alloggi ogni anno.

Milano è, dopo Roma, la città dove il divario pesa di più. Vediamo da dove nasce la domanda, perché la risposta non passa solo dai cantieri e cosa significa per chi oggi vende, compra o affitta casa in città.

Milano: 34.600 alloggi l'anno che non si trovano

Secondo lo studio, il fabbisogno annuo è di 39.300 unità abitative a Roma e di 34.600 a Milano. Le proiezioni al 2040 indicano un divario in calo a livello nazionale, ma le due città resterebbero in cima alla classifica, con 26.800 alloggi mancanti l'anno a Roma e 20.100 a Milano.

In altre parole, anche nello scenario più favorevole la pressione sul mercato milanese non è destinata a sparire nel giro di qualche anno.

Chi cerca casa a Milano

La domanda urbana è spinta da quattro fattori: l'immigrazione dall'estero, l'arrivo netto di residenti da altre zone d'Italia, la mobilità legata a lavoro e carriera, e i giovani e gli studenti fuori sede che lasciano la famiglia d'origine.

Per Milano i numeri sono chiari: circa 17.600 unità di domanda arrivano dall'immigrazione, 12.000 dal saldo positivo dei trasferimenti interni e circa 14.000 dai giovani. È la stessa platea che si vede ogni settembre, quando si apre la caccia alla stanza o al bilocale vicino alle università, un mercato che abbiamo raccontato parlando di affitti per studenti a Milano.

Il nodo non è solo costruire

Il passaggio più interessante dello studio riguarda le soluzioni. L'emergenza abitativa, si legge, «non deriva da una carenza assoluta di abitazioni, ma da uno squilibrio tra la loro distribuzione sul territorio e i bisogni della domanda»: le case ci sono, ma non sempre dove servono e non sempre a prezzi accessibili.

L'Italia ha un patrimonio di abitazioni non occupate che non ha eguali tra le grandi economie europee. Secondo i ricercatori, se anche solo il 5% di queste unità venisse riqualificato e rimesso sul mercato ogni anno, il divario netto sarebbe più che colmato.

Milano parte avvantaggiata. Lo studio misura anche quanto lo stock inutilizzato possa davvero tornare disponibile, con un coefficiente di riusabilità: Milano ha un valore medio di 0,60, davanti a Bologna (0,58), Firenze e Roma (0,55). In molte città del Mezzogiorno, al contrario, le case vuote sono tante ma difficilmente recuperabili, con coefficienti intorno a 0,32-0,35.

Cosa significa per chi ha casa a Milano

Per un proprietario, un fabbisogno di questa portata vuol dire una domanda che resta solida nel tempo, sia per la vendita sia per l'affitto. Non significa però che qualsiasi immobile si venda o si affitti da solo: dopo anni di corsa i canoni medi in città si sono fermati, come abbiamo visto analizzando gli affitti a Milano nel 2026, e chi cerca casa è diventato più selettivo su stato dell'immobile, efficienza energetica e prezzo.

Chi ha un appartamento vuoto o da sistemare ha quindi un'occasione concreta: un immobile rimesso in ordine trova facilmente chi lo cerca. Se i lavori sono in programma, conviene muoversi entro fine anno, finché vale la detrazione al 50% sulle ristrutturazioni.

In sintesi

Il quadro tracciato dallo studio conferma quello che vediamo ogni giorno: a Milano la domanda di casa c'è ed è destinata a restare alta, ma premia gli immobili giusti al prezzo giusto. Se stai pensando di vendere o affittare il tuo appartamento e vuoi capire come posizionarlo sul mercato, Contatta Immobilsistem: ti aiutiamo a valutarlo e a trovare l'acquirente o l'inquilino giusto.