Compromesso 2026: le 8 Verifiche da Fare Prima di Firmare

Il compromesso è il momento in cui una trattativa diventa un impegno vero: da lì in poi tirarsi indietro costa denaro, e i problemi che non sono emersi prima della firma diventano problemi tuoi. Nella pratica quotidiana le sorprese arrivano quasi sempre dagli stessi otto punti, e sono tutti verificabili in anticipo. Ecco quali sono, in ordine di quanto possono costare.

Prima ancora: la proposta accettata vincola già

Molti pensano che il primo impegno serio sia il preliminare. Non è così: quando il venditore accetta e sottoscrive la proposta d'acquisto, il vincolo è già nato e il preliminare che seguirà ne ricalcherà i contenuti. Le verifiche che seguono, quindi, vanno impostate prima di firmare la proposta, non nelle settimane successive: dopo, l'unico spazio negoziale è chiedere una modifica che l'altra parte non è obbligata ad accettare.

Chi vende e cosa grava sull'immobile

La prima verifica riguarda il venditore. Serve una visura catastale e una ispezione ipotecaria ventennale per accertare che chi firma sia l'effettivo proprietario, che non ci siano comproprietari dimenticati, eredi non ancora subentrati o vincoli derivanti dal regime patrimoniale della famiglia. Un caso ricorrente è la provenienza donativa: un immobile ricevuto in donazione può essere aggredito dagli eredi legittimari lesi, e le banche spesso irrigidiscono le condizioni del mutuo.

La seconda verifica è sulle formalità pregiudizievoli. Ipoteche iscritte a garanzia del mutuo del venditore, pignoramenti, sequestri e domande giudiziali vanno individuati subito, perché la loro cancellazione ha tempi e costi che devono stare dentro il calendario del rogito. Un'ipoteca residua non è di per sé un ostacolo, a patto che il preliminare preveda espressamente come e quando verrà estinta.

Conformità catastale e urbanistica: due controlli diversi

La terza verifica è la conformità catastale: la planimetria depositata deve corrispondere allo stato di fatto. La regola sta nell'articolo 29 comma 1-bis della legge 52/1985 e la sanzione è la nullità dell'atto, ma è una nullità formale: la Cassazione, con la sentenza 27531/2025 e poi con la 18649/2026, ha chiarito che l'atto è valido se contiene la dichiarazione di conformità, e che non ogni discordanza della planimetria blocca il rogito. Le difformità lievi si risolvono con la dichiarazione del tecnico, quelle rilevanti vanno regolarizzate prima, e su questo il Salva Casa ha ampliato parecchio le possibilità.

La quarta verifica è la conformità urbanistica, che è un'altra cosa: un immobile può essere perfettamente allineato al catasto e avere comunque un abuso edilizio. Qui servono i titoli abilitativi, gli eventuali condoni e l'agibilità, e dal 2026 la maggior parte dei notai chiede una relazione tecnica integrata redatta da un professionista abilitato. Il notaio raccoglie la dichiarazione del venditore ma non può verificarne la veridicità: il controllo sostanziale, se lo vuoi, devi commissionarlo tu.

Caparra, acconto e registrazione entro trenta giorni

La quinta verifica è come viene qualificato il denaro che versi. La caparra confirmatoria dell'articolo 1385 del codice civile ha una funzione precisa: se non adempi la perdi, se non adempie il venditore devi ricevere il doppio. La caparra penitenziale, invece, è il prezzo di un recesso lecito e chiude lì la questione, senza risarcimento ulteriore. L'acconto, infine, è solo un anticipo sul prezzo e non offre nessuna di queste tutele. Sono tre parole diverse per tre conseguenze molto diverse: leggi quale delle tre c'è nel testo.

La sesta verifica è fiscale e ha una scadenza. Il preliminare va registrato entro trenta giorni dalla sottoscrizione: imposta di registro fissa di 200 euro indipendentemente dal prezzo, bollo di 16 euro ogni quattro facciate (155 euro se l'atto è pubblico o autenticato), più lo 0,5% sulla caparra confirmatoria e il 3% sugli acconti non soggetti a IVA, quest'ultimo scomputabile dall'imposta dovuta al rogito. Se compri da un costruttore in regime IVA, l'imposta proporzionale sulla caparra non supera comunque i 200 euro.

Trascrivere il preliminare: quando la spesa in più si ripaga

La settima verifica è una decisione, non un controllo: registrare o trascrivere. Un preliminare registrato costa circa 300 euro di spese vive; trascriverlo richiede l'intervento del notaio e costa sensibilmente di più, ma produce l'effetto prenotativo, cioè rende inopponibili le ipoteche, i pignoramenti e le vendite a terzi iscritti dopo la trascrizione, e in caso di fallimento del venditore il curatore non può sciogliersi dal contratto. Ha senso quando tra preliminare e rogito passano molti mesi, quando il venditore è un'impresa, quando l'immobile è ancora in costruzione o quando l'anticipo versato è consistente.

Condominio, APE e allegati

L'ottava verifica è quella che si dimentica più spesso. Chi compra risponde in solido con il venditore delle spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente, quindi servono l'attestazione dell'amministratore sui pagamenti e i verbali delle assemblee recenti, per sapere se ci sono lavori straordinari già deliberati e a carico di chi. Va allegato anche l'attestato di prestazione energetica, che oltre a essere obbligatorio incide sul valore e sulla trattativa, e vanno controllati regolamento condominiale, millesimi e conformità degli impianti.

Fatte queste otto verifiche, il rogito diventa una formalità e la trattativa non si riapre all'ultimo momento. In un mercato selettivo come quello milanese, dove gli immobili in ordine si vendono prima e con sconti minori, arrivare al compromesso con la documentazione completa è anche una leva di prezzo. Contatta Immobilsistem per una verifica preliminare della documentazione, sia che tu stia comprando sia che tu stia vendendo.