Riforma Agenti Immobiliari 2026: Cosa Cambia per Chi Compra e Vende

Il Consiglio dei Ministri ha approvato il DDL Concorrenza, e con esso la prima riforma organica della mediazione immobiliare degli ultimi trent'anni. Fino a oggi il riferimento è rimasto la legge 39 del 1989, scritta per un mercato che non conosceva i portali online, la firma digitale né la gestione professionale degli immobili in affitto.

Per chi compra o vende casa le novità non sono formali. Cambiano il modo in cui si affida l'incarico a un'agenzia e, soprattutto, il percorso che fanno i soldi della caparra.

Una precisazione che conta prima di tutto il resto: si tratta di un disegno di legge approvato dal Governo, che deve ancora completare il percorso parlamentare. Fino all'approvazione definitiva valgono le regole attuali, ma la direzione è ormai scritta e conviene conoscerla adesso.

Cosa prevede la riforma

Il testo interviene su quattro fronti: la forma dell'incarico di mediazione, che diventa obbligatoriamente scritta; l'istituzione di conti dedicati per la gestione delle caparre e degli acconti; la formazione continua degli agenti, con almeno 60 ore nel triennio; e l'accesso alla professione, che potrà avvenire anche attraverso percorsi universitari abilitanti.

A questi si aggiunge una novità che riguarda un intero comparto: il property management, cioè la gestione professionale di immobili per conto del proprietario, viene disciplinato per la prima volta.

L'incarico va messo per iscritto

Oggi un incarico di mediazione può nascere anche da un accordo verbale, ed è da lì che arriva buona parte delle contestazioni: chi ha presentato l'acquirente per primo, a chi spetta la provvigione, per quanto tempo vale l'impegno preso.

Con l'obbligo di forma scritta questi elementi vanno fissati nero su bianco: durata, presenza o assenza di esclusiva, misura della provvigione e quando matura, e cosa comprende concretamente il servizio. È una tutela per il cliente, e allo stesso tempo rende molto più difficile per chiunque rivendicare un compenso senza un documento in mano.

La caparra su un conto dedicato

È il punto che pesa di più in termini di soldi. Nella prassi attuale caparre e acconti passano spesso dal conto corrente ordinario dell'agenzia, dove si mescolano con la liquidità dell'attività. Se l'intermediario attraversa una difficoltà, quelle somme sono esposte.

Il conto dedicato separa il denaro del cliente da quello dell'agenzia. Per chi compra significa che la caparra versata alla firma della proposta resta tracciabile e distinta, e si aggiunge alle verifiche che andrebbero comunque fatte prima di firmare: le abbiamo raccolte nelle otto verifiche da fare prima del compromesso.

Formazione obbligatoria e nuovo accesso alla professione

Le 60 ore di formazione nel triennio non sono un adempimento burocratico fine a sé stesso. In un mercato in cui cambiano ogni anno bonus edilizi, regole urbanistiche e adempimenti fiscali, l'aggiornamento è la differenza tra un'agenzia che ti segnala un problema in tempo e una che lo scopre al rogito.

Basta pensare a quanto si è mosso solo negli ultimi mesi tra sanatorie, detrazioni e strumenti urbanistici locali, come la variante al PGT di Milano. L'apertura a percorsi universitari abilitanti va nella stessa direzione: alzare la soglia media di competenza di chi entra nella professione.

Il property management entra nelle regole

Chi gestisce immobili per conto di un proprietario, dalla ricerca dell'inquilino alla manutenzione fino agli adempimenti, finora operava in un vuoto normativo. La riforma lo disciplina, completando un percorso già iniziato sul fronte delle locazioni turistiche con il CIN e le nuove regole sugli affitti brevi.

Cosa puoi chiedere già oggi

Non serve attendere l'entrata in vigore per pretendere lo standard che la riforma renderà obbligatorio. Prima di affidare un incarico, chiedi che sia scritto e che indichi durata ed esclusiva; fatti spiegare come e quando matura la provvigione; chiedi dove vengono depositate le somme che verserai come caparra; e fatti elencare cosa comprende il servizio, dalle visure alla verifica delle difformità.

Sono domande legittime, e la risposta che ricevi dice molto sull'agenzia che hai davanti. Se stai per vendere o comprare a Milano e vuoi capire come muoverti con le regole di oggi e quelle che stanno arrivando, Contatta Immobilsistem: ragioniamo insieme sulla tua situazione.