Mutuo Prima Casa Under 36 nel 2026: Guida alle Agevolazioni

Acquistare la prima casa è uno degli obiettivi più importanti — e impegnativi — per chi è giovane. Nel 2026 lo Stato continua a dare una mano concreta: il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa è stato prorogato fino al 31 dicembre 2027, con 75,6 milioni di euro stanziati e tutele rafforzate per gli under 36. Ecco tutto quello che c'è da sapere per sfruttare al meglio le agevolazioni disponibili.

Cos'è il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa

Si tratta di uno strumento pubblico, gestito da Consap per conto del MEF, che offre una garanzia statale sul mutuo richiesto per l'acquisto della prima casa. In pratica, lo Stato copre una quota del finanziamento, rendendo molto più facile ottenere il mutuo anche senza disporre di un consistente capitale iniziale. Il Decreto Fiscale 2026 ha prorogato il Fondo fino al 31 dicembre 2027, confermando la volontà del Governo di sostenere l'accesso alla casa per giovani e famiglie.

Chi può accedere: i requisiti 2026

Per beneficiare delle agevolazioni under 36 nel 2026 sono necessari tre requisiti fondamentali:

Età: non aver compiuto 36 anni nell'anno solare in cui viene stipulato l'atto di acquisto. Anche un solo giorno di differenza può fare la differenza, quindi è fondamentale pianificare con attenzione i tempi.

ISEE: l'ISEE ordinario in corso di validità non deve superare i 40.000 euro annui. Questo limite rende le agevolazioni accessibili a una platea molto ampia di giovani lavoratori e coppie.

Immobile: la casa deve essere destinata ad abitazione principale e non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9). Il mutuo, inoltre, non può superare i 250.000 euro complessivi.

Quanto copre la garanzia statale

Il punto di forza del Fondo è la percentuale di copertura. Per i giovani under 36 con ISEE entro i 40.000 euro che richiedono un mutuo superiore all'80% del valore dell'immobile, la garanzia statale sale fino all'80%. Questo significa poter acquistare casa anche senza un anticipo consistente, finanziando fino al 100% del valore dell'immobile.

Sono previste tutele ancora maggiori per i nuclei familiari più fragili: le famiglie con 5 o più figli possono ottenere garanzie fino al 90%, un aiuto concreto per chi ha maggiori difficoltà ad accedere al credito.

Vantaggi fiscali e cumulabilità con i mutui green

Per gli under 36 resta attiva l'esenzione dall'imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo del mutuo erogato: un risparmio piccolo ma immediato sulle spese iniziali. Da ricordare che dal 1° gennaio 2025 le esenzioni totali dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale previste dal Decreto Sostegni-bis non sono più in vigore per i nuovi acquisti.

La buona notizia è che le agevolazioni del Fondo di Garanzia sono cumulabili con i mutui green, che offrono tassi agevolati per l'acquisto di immobili in classe energetica A o B. Chi sceglie una casa ad alta efficienza può quindi sommare due vantaggi: la garanzia statale e un tasso di interesse più basso.

Perché muoversi ora

Il 2026 offre una finestra particolarmente favorevole. I tassi medi sui mutui per l'acquisto di nuove abitazioni sono scesi al 3,36% a marzo, in calo rispetto al 3,44% di febbraio. Tuttavia, come abbiamo analizzato nel nostro approfondimento sui tassi BCE in rialzo nel 2026, i mercati prevedono fino a tre rialzi nel corso dell'anno. Chi riesce a bloccare un mutuo a tasso fisso nei prossimi mesi potrebbe ottenere condizioni decisamente migliori rispetto a chi aspetta.

A questo si aggiunge un dato interessante: nel primo trimestre 2026 le compravendite residenziali sono cresciute dell'1,8%, mentre l'offerta fatica a tenere il passo della domanda. Tradotto: i tempi di vendita si stanno accorciando e aspettare troppo potrebbe significare dover scegliere tra meno immobili disponibili.

Conclusioni

Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, prorogato fino al 2027, rappresenta una vera opportunità per i giovani italiani che sognano la propria abitazione. Con una garanzia statale fino all'80%, l'esenzione dall'imposta sostitutiva e la possibilità di cumulare i vantaggi con i mutui green, il 2026 è uno dei momenti migliori degli ultimi anni per fare il grande passo — a patto di muoversi con consapevolezza e nei tempi giusti.

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