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Vano catastale: cos'è e come si calcola

Quando scorriamo gli annunci di case in vendita o immobili in affitto, tra le informazioni ricavabili attraverso i “Filtri di ricerca” capita spesso di imbattersi nel numero di vani di cui è composto l’appartamento. Ma cos’è il vano?



Detto anche vano catastale utile, tecnicamente è quello spazio che va dal pavimento al soffitto delimitato da muri, avente luce diretta e una superficie libera che, in relazione al luogo e alla categoria dell’unità immobiliare, viene considerato normale.


Per categoria immobiliare intendiamo categorie catastale. Le categorie catastali sono i generi di classificazione degli edifici, giuridicamente definiti come fabbricati, utilizzati dal catasto in Italia per determinare la rendita catastale. Le abitazioni sono classificate categoria A. Negozi e magazzini sono di categoria C. Gli immobili censiti nel catasto dei terreni, invece, non posseggono categoria bensì qualità.


Cosa si intende per vano catastale?

I vani principali sono tutte quelle stanze la cui superficie può arrivare fino a 20 metri quadri. Possono quindi rientrare le camere da letto, le sale, i soggiorni o la cucina ed indipendentemente dalla propria superficie un vano viene considerato come un’unità.


Quanto vale un vano catastale?

In linea di massima l’ampiezza di un vano non può superare i 15/20 mq. I vani catastali principali vengono contati un vano. La cucina viene contata un vano indipendentemente dalla superficie. Due camere da 17 metri quadri sono due vani. Una sala da 19 metri quadri è un vano. Una cucina abitabile da 8 metri quadri è un vano.


Quali sono i vani utili?

Si considerano come vani utili il salone, la galleria, la camera o stanza e la cucina, quando quest’ultima è contenuta in uno spazio appositamente predisposto e con luce diretta.


Come si calcola il numero di vani catastali?

Il calcolo dei vani si effettua nel seguente modo:

  • Un soggiorno di mq 38 è 1 vano;

  • Due camere da letto sono 2 vani;

  • Due bagni sono 2/3 di vano;

  • Un antibagno corrisponde a 1/3 di vano;

  • Un ripostiglio corrisponde a 1/3 di vano;

  • Un disimpegno corrisponde a 1/3 di vano


Facciamo un esempio concreto

Calcoliamo i vani di una villa composta da: 1 soggiorno di mq 38, 2 camere da letto, 2 bagni, 1 antibagno, 1 ripostiglio, 1 disimpegno, 1 giardino da mq 200.


Il calcolo dei vani si effettua nel seguente modo:

  • Il soggiorno di mq 38 è 1 vano;

  • 2 camere da letto sono 2 vani;

  • 2 bagni sono 2/3 di vano, quindi 0,66;

  • 1 antibagno corrisponde a 1/3 di vano;

  • 1 ripostiglio corrisponde a 1/3 di vano;

  • 1 disimpegno corrisponde a 1/3 di vano.

  • Il calcolo totale dei vani catastali è di 5,02, a cui aggiungere il giardino (superiore alla consistenza complessiva) che è = al 10% di 5,05, quindi valore 0,25. Considerando anche il giardino, il calcolo totale dei vani catastali è di 5,02 + 0,25 = 5,27, arrotondato a 5,5.


Quali sono le superfici non rilevanti ai fini catastali?

La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.


Come si calcolano i balconi nei vani catastali?

I portici, i poggioli e le terrazze, al pari dell’area scoperta, costituiscono dipendenze dell’unità immobiliare. I vani principali si computano per intero, gli accessori diretti si calcolano per un terzo di vano utile ed i vani complementari per un quarto di vano.

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