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Quanto dura un contratto di affitto?

Quanto deve durare un affitto a uso abitativo? Quali sono i modelli contrattuali ammessi dalle normative?



Facciamo chiarezza.


Il contratto prevale sulla clausola di durata

La giurisprudenza si è espressa contraria alla cosiddetta clausola di durata nella locazione.


La clausola consiste nell’accordo tra proprietario e inquilino che prevede una durata diversa da quella prevista dai contratti legali di legge.


Tuttavia, la decisione dei giudici non significa che l’accordo tra le parti non sia ammesso. Significa che alla durata dell’affitto decisa liberamente da inquilino e proprietario dell’immobile tramite clausola di durata prevale sempre la durata legale stabilita dai contratti previsti per legge.


Prendiamo un caso e analizziamolo nella pratica.


Può succedere che proprietario e inquilino si accordino per un affitto che duri 2 anni, ma che abbiano stipulato un contratto legale e previsto dalla legge come quello, per esempio, di locazione, che prevede una durata di 4 anni, più un rinnovo automatico di altri 4 anni (4 + 4).


Per legge, resta valido il vincolo dei 4 anni. Significa che se l’inquilino decidesse, comunque, di lasciare casa nei 2 anni, come da accordi, non accadrebbe nulla e non ci sarebbero conseguenze legali.


Ma se dovesse ripensarci o cambiare idea, sarebbe tutelato dal contratto legale. Quindi, il proprietario deve rispettare il contratto di legge, in questo caso il 4+4.


Per questo, è utile conoscere le tipologie di contratti esistenti e previste dalle leggi che, nel caso di accordo diverso tra le parti, comunque tutelano in primis l’inquilino.


I contratti di affitto dalla durata vincolante

L’inquilino, dal canto suo, non può disdire o recedere in qualsiasi momento dal contratto vincolato. Previa penale. Può recedere solo in determinati contratti alla prima scadenza. Invece, i contratti dalla durata vincolante sono i seguenti:

  • Contratto di locazione a canone libero. La durata iniziale è di 4 anni che si rinnovano in automatico per altri 4 all’ultimo giorno. Tale rinnovo è obbligatorio solo per il padrone di casa, mentre l’affittuario può dare disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza del quarto anno.

  • Contratto di locazione a canone concordato. La durata è fissata in un primo periodo di 3 anni, con un rinnovo automatico per altri 2 anni. Alla scadenza del primo periodo, può recedere solo l’inquilino e non il locatore.

  • Locazione per esigenze abitative transitorie. La durata massima è di 18 mesi. Dai contratti stipulati dal 2017 non è più obbligatoria la scadenza minima. Alla scadenza pattuita, il contratto cessa senza bisogno di disdetta.

  • Locazione a studenti universitari. La durata minima del contratto è di 6 mesi e quella massima è 3 anni. Dopo i 3 anni, il contratto si intende rinnovato automaticamente per un periodo di altri 2 anni, salvo disdetta del conduttore.

  • Locazioni per finalità turistiche. Questo è il caso delle case vacanza a uso seconda casa. La durata può essere liberamente stabilita dalle parti. La legge non pone limiti di tempo, purché sia un periodo breve. Al termine del periodo pattuito, la disdetta è automatica, quindi l’inquilino deve lasciare l’immobile locato.


Affitto: quando non ci sono vincoli di durata?

L’articolo 1574 del Codice civile ammette anche la soluzione di locazione senza determinazione di tempo. Il contratto non riporta la durata. In questo caso, stando alla legge, la durata varia a seconda della presenza o meno di arredamento e al tipo di bene concesso in affitto.


Se l’immobile non è arredato, la durata è di 1 anno. Invece, deve essere proporzionata ai canoni versati in anticipo, se la casa è arredata. Ad esempio, se l’inquilino ha versato 3 mensilità di anticipo, l’affitto deve durare 3 mesi.

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