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IVA nella vendita di una casa: ecco come funziona

L’IVA rappresenta una delle principali forme di entrate tributarie nel bilancio statale. Si tratta di una imposta indiretta sul valore aggiunto della produzione e lo scambio di beni e servizi e generalmente grava sul consumatore finale.



Solo nel 2021, lo Stato italiano ha incassato 147 miliardi di Iva, anno in cui le casse pubbliche hanno chiuso il bilancio con 513,5 miliardi di euro di tasse degli italiani, uno dei conti più salati degli ultimi venti anni, anche per via delle sospensioni nell’anno precedente a causa della pandemia.


Secondo un sondaggio a cura dell’istituto di ricerca Ixè, nel 2015, a due anni dall’ultimo aumento dell’aliquota ordinaria, la maggioranza degli italiani avrebbe preferito tagli alla spesa pubblica e ai Comuni piuttosto che vedersi aumentare l’Iva. Oggi, il sentiment popolare non è cambiato.


Ma, ci sono casi in cui il pagamento di questa imposta non è dovuto. Ad esempio, quando la vendita della casa è soggetta a Iva?


L’Iva e la vendita della casa

Nella compravendita di un immobile, l’Iva a carico dell’acquirente ammonta al 4% per l’acquisto con requisiti “prima casa“, al 10% per l’acquisto “non prima casa‘” e al 22% per l’acquisto per immobile di lusso.


Nell’ambito della compravendita immobiliare, l’imposta si paga quando:

  • Una azienda costruttrice vende la casa ed effettua la cessione dell’immobile entro 5 anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione del fabbricato;

  • Le vendite di una o più unità abitative sono destinate ad alloggi sociali.


E dopo i 5 anni?

Se l’azienda costruttrice vende dopo i 5 anni dalla costruzione o ristrutturazione, spetta al costruttore decidere come gestire l’Iva, in un range di possibilità che gli addetti ai lavori chiamano il “dilemma del costruttore”. Ecco quali sono le 2 strade possibili:

  1. Il costruttore applica volontariamente l’Iva a carico dell’acquirente, purché la scelta sia espressa nell’atto di vendita;

  2. il costruttore si fa carico dell’Iva (esenzione Iva). Una scelta che potrebbe rendere più appetibile la trattativa di acquisto.


Ma, nel secondo caso, il costruttore riuscirà a compensare i costi a suo carico, compresa l’Iva? In effetti, potrebbe andare incontro ad un aumento degli oneri di costruzione. Di conseguenza, maggiori sono le operazioni esenti rispetto al totale annuo maggiore sarà l’Iva indetraibile. La scelta dipende anche dal volume d’affari dell’impresa costruttrice.


Poi, andrebbe considerata l’imposta di registro, un onere che con l’esenzione dell’Iva sarebbe calcolato in base al valore catastale. Mentre con l’Iva si calcola in base al valore di compravendita, che è maggiore di quello catastale. Senza agevolazioni sulla prima casa, l’aliquota è fissata al 10%.

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