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Guida completa ai contratti di affitto

Esistono diverse tipologie di contratti di locazione: contratto di locazione a canone libero; contratto di locazione a canone concordato e contratto di locazione di natura transitoria.



Analizziamoli uno a uno per scoprirne le peculiarità.


Cosa vuol dire contratto a canone libero?

Questo tipo di contratto permette di stabilire liberamente l’ammontare del canone d’affitto. Viene invece stabilita per legge la durata minima del contatto, così come le cause e le modalità di rinnovo o recesso dallo stesso.


La durata di questo contratto è necessariamente di 4 anni cui segue un rinnovo automatico di ulteriori 4 anni al termine del primo ciclo.


Il rinnovo non si verifica solo nelle seguenti circostanze:

  • Il locatore (ossia il proprietario di casa) comunica al conduttore (ossia l’inquilino) con almeno 6 mesi di anticipo il suo “diniego di rinnovazione”, vale a dire la disdetta. La disdetta è consentita solo in alcuni casi particolari: il locatore desidera riappropriarsi dell’immobile per destinarlo a uso personale oppure per venderlo (ma in questo caso l’inquilino godrà del diritto di prelazione); necessità di restaurare l’immobile, oppure se l’edificio deve essere ricostruito. Affinché la disdetta sia valida è necessario fornire informazioni che la sostengano come ad esempio la data di inizio lavori, la durata degli stessi e così via. Se così non dovesse essere il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore oppure al ripristino del contratto di locazione illegittimamente disdetto.

  • Il conduttore sceglie di avvalersi del diritto di recesso per motivi che possono essere indicati nel contratto o per gravi e imprevedibili ragioni. L’inquilino deve avvisare il proprietario di casa con raccomandata almeno 6 mesi prima. In caso di recesso illegittimo il locatore potrà chiedere un risarcimento pari ai canoni non percepiti.


Quali sono i vantaggi del canone concordato?

Questa tipologia di contratto è attiva solo nei comuni ad alta densità abitativa e garantisce condizioni particolarmente favorevoli agli inquilini, che possono beneficiare di canoni calmierati, mentre offre ai locatori agevolazioni fiscali.


Il canone viene stabilito basandosi su parametri standard che variano di città in città, mentre la durata deve essere necessariamente di 3 anni.


Allo scadere le parti possono stipulare un nuovo contratto oppure il contratto esistente potrà essere prorogato di 2 anni, a meno che il proprietario di casa non abbia comunicato per tempo l’impossibilità di procedere in tal senso per motivate ragioni personali.


Contratto di locazione transitorio

Questo tipo di contratto è dedicato ad affitti relativamente brevi, della durata massima di 18 mesi e deve essere supportato da un’esigenza transitoria definita.


Per la redazione del contratto di locazione occorre infatti presentare la documentazione atta a dimostrarne la veridicità dell’esigenza di trasferimento temporaneo, come ad esempio l’esistenza di un determinato progetto lavorativo.


Questo tipo di contratto non può essere rinnovato al suo scadere, proprio perché legato a un’esigenza temporanea.


Può invece essere sciolto in anticipo: se è il proprietario di casa a voler recedere anticipatamente dal contratto di locazione transitorio sarà tenuto a comunicarlo all’inquilino attraverso lettera raccomandata e con almeno tre mesi di anticipo, maggiore libertà se invece è l’inquilino a volere dare disdetta, poiché l’affittuario non deve sottostare a particolari vincoli e può chiudere il contratto facilmente.

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