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Come comprare casa: la guida aggiornata

L’acquisto di una casa è sempre un momento delicato: dalla scelta dell’immobile a quello del rogito, i dubbi e le incertezze sono dietro l’angolo. Quali sono le informazioni che bisogna richiedere? A che cosa serve il contratto preliminare? A quanto ammontano le imposte da versare?



Tutte queste risposte, e molto altro ancora, sono state fornite dall’Agenzia delle Entrate che ha riassunto in un pratico vademecum l’iter da seguire per comprare casa senza commettere errori.


I controlli prima dell’acquisto e il contratto preliminare

È utile controllare i dati catastali e ipotecari attraverso l’ispezione catastale, che permette di scoprire se sull’immobile ci sono ipoteche o pendenze giudiziarie. Si può richiedere online sul sito dell’Agenzia delle Entrate o recandosi negli uffici territoriali.


Il preliminare, o compromesso, è un contratto con il quale il venditore e l’acquirente si impegnano a rogitare. È un modo per “bloccare l’affare” e tutela entrambe le parti perché permette loro, per esempio, di avere il tempo per chiedere il mutuo o acquistare un’altra casa senza rischiare che la controparte cambi idea.


Tutte le imposte che bisogna pagare per acquistare una casa


Per registrare il preliminare:

  • 200 euro per l’imposta di registro;

  • 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe per l’imposta di bollo;

  • l’imposta di registro proporzionale pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria o al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. In entrambi i casi l’imposta verrà in seguito detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.


Al momento del contratto di compravendita


Se si acquista da un privato o da un’impresa esente da IVA:

  • l’imposta di registro proporzionale del 9%;

  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;

  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.


Se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a IVA:

  • l’IVA al 10% o al 22% per gli immobili di lusso;

  • l’imposta di registro fissa di 200 euro;

  • l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;

  • l’imposta catastale fissa di 200 euro.


Le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa

Nel caso di acquisto della prima casa sono previste delle agevolazioni considerevoli, a patto che:

  • l’immobile sia ad uso abitativo;

  • l'immobile si trovi nello stesso comune nel quale l’acquirente ha la residenza o in cui intenda stabilirla entro 18 mesi dal rogito;

  • chi compra non sia titolare (esclusivo o in comunione con il proprio coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa che si trovi in quel comune;

  • chi compra non sia titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altra casa acquistata (anche dal coniuge) con le agevolazioni prima casa.


Quando si compra con i benefici “prima casa” si ha diritto a uno sconto sull’imposta di registro proporzionale, che è pari al 2% (invece che al 9%) in caso di acquisto da privato o imprese esenti da IVA, o all’IVA ridotta al 4% (invece che al 10%) in caso di acquisto da impresa con vendita soggetta a IVA


Le agevolazioni per i giovani under 36

Per tutti i giovani che non hanno ancora compiuto 36 anni e che stipuleranno un contratto di vendita tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022 sono previsti ulteriori benefici, a condizione che il loro Isee sia inferiore a 40mila euro. Nello specifico:


In caso di compravendite tra privati o con imprese non soggette a IVA: non si dovrà corrispondere il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.


In caso di transazioni con imprese soggette a IVA: sarà riconosciuto un credito d’imposta pari all’Iva corrisposta al venditore, che potrà essere portato in diminuzione delle imposte sui redditi o delle varie imposte (registro, ipotecaria, catastale) sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, oppure utilizzato in compensazione.


Le risposte ai dubbi di chi compra casa

L’Agenzia delle Entrate dedica infine un’approfondita sezione alle domande che più spesso le sono state rivolte dai contribuenti. Si parla per esempio dei criteri con i quali l’Ente effettua i controlli, del meccanismo del prezzo valore per determinare le imposte di registro e di quando scadono i benefici per l’acquisto della prima casa.


Riportiamo qui sotto le risposte alle domande più frequenti.


Sono proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e vorrei acquistarne un secondo. Posso richiedere le stesse agevolazioni anche sul secondo acquisto?

Dal 1° gennaio 2016, chi ha già acquistato un’abitazione con i benefici “prima casa” può acquistare, sia a titolo oneroso sia gratuito (successione o donazione), un altro immobile abitativo e beneficiare, anche sul secondo acquisto, dell’agevolazione, a condizione, però, che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Nell’atto di trasferimento del secondo immobile (compravendita, donazione, successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno.


Ho la dimora, ma non la residenza, nel Comune in cui intendo acquistare casa. Posso usufruire ugualmente delle agevolazioni “prima casa” senza dover trasferire la residenza?

No. Infatti, la legge prevede che per beneficiare delle agevolazioni “prima casa” l’immobile che si acquista deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza.


Se concedo in locazione l’abitazione che ho acquistato con le agevolazioni “prima casa”, perdo i benefici?

No, la locazione non implica la decadenza dai benefici in quanto non si verifica la perdita del possesso dell’immobile.


Compirò 36 anni a marzo 2022. Entro quale data dovrò stipulare l’atto di acquisto della prima casa per avere diritto alle agevolazioni per gli under 36. Posso farlo entro il mese di febbraio 2022?

Le agevolazioni in materia di imposte indirette in favore di giovani acquirenti di una prima casa di abitazione sono state introdotte dall’articolo 64 del decreto legge n. 73/2021 e si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 (data di entrata in vigore del decreto legge) e il 30 giugno 2022.


I requisiti soggettivi per poter usufruire dei benefici fiscali sono due:

  • non aver ancora compiuto l’età di 36 anni nell’anno in cui viene stipulato l’atto;

  • avere un ISEE (valore dell’Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.


Pertanto, il giovane acquirente potrà usufruire delle agevolazioni, al ricorrere degli altri requisiti previsti dalla norma, se stipulerà un atto di acquisto di un immobile a uso abitativo entro il 31 dicembre 2021.

Al contrario, non potrà richiederle se l’atto sarà rogitato nel 2022, cioè nello stesso anno solare nel quale compirà 36 anni di età.

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