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Unità immobiliare: significato e caratteristiche

Il concetto di unità immobiliare viene spesso associato a quello di appartamento, ma un appartamento può costituire una o più unità immobiliari. Ma allora cosa si intende per unità immobiliare? Dal punto di vista tecnico, questo termine ha un significato più complesso, che ha poi declinazioni sul piano pratico, amministrativo e fiscale.



Cosa si intende per unità immobiliare?

L’unità immobiliare rappresenta una porzione di fabbricato. Più semplicemente una porzione di edificio autonoma e indipendente, che può essere utilizzata come abitazione, ufficio, negozio o per qualsiasi altra attività o destinazione d’uso.


Questa porzione, per essere considerata un’unità immobiliare, deve possedere i seguenti requisiti:

  • Deve essere accatastata al Catasto Fabbricati;

  • Avere un accesso autonomo e indipendente (per accedervi non è necessario passare da altre single unità immobiliari);

  • È dotata di impianti autonomi (come l’impianto elettrico, idrico e di riscaldamento);

  • Ha una propria rendita catastale (questa caratteristica identifica l’unità immobiliare come un bene autonomo);

  • Deve essere in grado di soddisfare le esigenze abitative o lavorative di una persona o di una famiglia (a seconda della destinazione d’uso).


Significato di unità immobiliare

L’identificazione di un’unità immobiliare si basa su una serie di dati catastali e anagrafici che servono a distinguere in modo chiaro e univoco le singole unità immobiliari. Questi dati tecnici sono importanti anche per calcolare la rendita catastale.


Il foglio catastale è uno degli strumenti attraverso i quali si possono individuare le singole unità immobiliari. Gli elementi e i dati tecnici riportati sul catasto per l’individuazione sono i seguenti:

  • Foglio: identifica la porzione di territorio in cui si trova il fabbricato;

  • Particella: serve per indicare un’area di terreno distinta all’interno del foglio;

  • Subalterno: identifica un’unità immobiliare all’interno della particella. Ma, non tutte le particelle hanno un subalterno. È il caso, ad esempio, di una particella che coincide con un’unica unità immobiliare, come avviene per una casa indipendente;

  • Comune: è il confine comunale entro cui si trova l’immobile;

  • Sezione: è il dato che suddivide il Comune in zone catastali omogenee.


Oltre a questi dati, l’unità immobiliare è identificata anche dalla sua categoria catastale (ad esempio, un edificio in categoria catastale A/2 per un’abitazione) e dalla sua classe catastale (che indica la qualità e la rendita dell’immobile).


L’unità immobiliare può essere identificata anche da altri documenti, quali:

atto di compravendita (infatti, l’atto notarile di compravendita riporta l’identificazione catastale dell’immobile e la sua descrizione);

visura catastale (il documento che fornisce informazioni complete sull’unità immobiliare, come la planimetria, i dati catastali e i titolari dei diritti reali).


Esempi di unità immobiliare

L’unità immobiliare può quindi rappresentare un intero fabbricato o un insieme di fabbricati che, nello stato in cui si trovano, e a seconda dell’utilizzo, presentano potenzialità di autonomia funzionale e reddituale. In parole semplici, l’unità immobiliare è un immobile che può essere utilizzato autonomamente e che può generare un reddito proprio. Pertanto, esempi di unità immobiliare possono essere i seguenti:

  • Un appartamento all’interno di un condominio o di una abitazione più grande e suddivisa in più unità immobiliari;

  • Una casa indipendente;

  • Un ufficio all’interno di un palazzo o di un condominio misto;

  • Un negozio in una galleria commerciale o in un condominio misto;

  • Un magazzino in un complesso residenziale;

  • Un garage o un box auto in un palazzo.

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