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Rogito: cos'è e come funziona

Il rogito è un documento che sancisce il passaggio di proprietà di un immobile, dal venditore all’acquirente. Diventa dunque il momento cruciale della compravendita e deve essere stipulato alla presenza di un notaio, il solo che può eseguire l’intera procedura. Per questo motivo, può chiamarsi anche atto pubblico di vendita o atto notarile.



Cos’è il rogito notarile di una casa

Prima di proseguire con la spiegazione, è importante capire per bene il significato del rogito. Stiamo parlando di un atto con valore legale, il cui scopo principale è quello di cambiare ufficialmente il nome del proprietario di un immobile e di permettere a terze parti di venire a conoscenza della modifica.


Quando infatti si decide di comprare casa, si firma prima di tutto un compromesso. Si tratta di un accordo tra il venditore e l’acquirente che contiene già tutti i dati dell’oggetto della transazione, nonché il prezzo.


Prima della data di consegna vera e propria, però, bisogna stipulare un atto conclusivo, che è appunto il rogito. Il notaio dà lettura del contratto davanti alle parti, che successivamente procedono alla firma.


Che differenza c’è tra rogito e atto notarile?

Rogito è sinonimo di atto, in questo caso stiamo parlando dell’atto notarile di compravendita di un immobile. Si tratta del documento che formalizza il passaggio di proprietà del bene. E‘ opportuno sottolineare che, di fatto, per trasferire la proprietà di un bene immobile non sarebbe necessario l’atto notarile


Come tutelarsi prima del rogito

Prima dell‘atto notarile, l’acquirente può tutelarsi scegliendo di pagare con un mezzo di pagamento idoneo, che di solito è un assegno circolare non trasferibile o un bonifico bancario.


Che cosa contiene

Per avere valore legale, ci sono alcuni elementi che il rogito deve contenere. Questi sono: i dati personali di entrambe le parti, i dati dell’eventuale mediatore (come l’agenzia immobiliare), i dati catastali dell’immobile (anche, per esempio, quelli relativi a eventuali precedenti passaggi di proprietà, tutta la “storia” della casa) , il valore di cessione di questo e le modalità di pagamento.


Cosa significa “libero al rogito”

Quando si firma l’atto, è molto importante prestare attenzione alla dicitura “libero al rogito”. Significa che l’immobile è pronto per essere ceduto e non vi sono ipoteche o altre questioni da risolvere.


È lo stesso notaio che si occupa di verificare queste circostanze, oltre a controllare che la casa sia in regola con il rispetto delle norme catastali e dell’edilizia. Più nello specifico, quest’ultima verifica viene affidata a un geometra o a un tecnico qualificato; la relazione che ne consegue viene poi inviata al notaio.


La documentazione richiesta

Al momento della stipula dell’atto, bisogna presentare una serie di documenti, che possono variare in base alle specifiche condizioni della compravendita. Di solito, comunque, includono carta d’identità e codice fiscale di entrambe le parti, una copia dell’accordo preliminare, dati catastali, il certificato di prestazione energetica.


Cosa rilascia il notaio dopo il rogito

Una volta firmato, il notaio rilascia subito un certificato di avvenuta stipula dell’atto. Questo documento è importante perché deve essere fatto avere all’amministratore di condominio: è la certificazione dell’avvenuto passaggio di proprietà e di competenze e l’avviso che da quel momento c’è un nuovo proprietario.


Dopo la firma del rogito, il notaio si occuperà di trasmettere il cambio di nominativo del proprietario e l’avvenuta cessione dell’immobile all’Agenzia delle Entrate. Lo deve fare obbligatoriamente entro i 30 giorni successivi alla stipula dell’atto. Nel frattempo, avviene la trascrizione del cambio di proprietà nei registri della Conservatoria del luogo dove è ubicata la casa.


L’acquirente deve inoltre sapere che, qualora abbia dovuto richiedere un mutuo per comprare la nuova abitazione, è necessario formalizzare l’atto della stipula del contratto contestualmente al completamento del rogito.


Quanto tempo serve

Il tempo che può trascorrere dalla scelta della casa da acquistare alla firma del rogito può variare in base alle diverse situazioni. Al momento della stipula del compromesso, ad esempio, può già essere specificata la data entro la quale bisognerà procedere anche con l’atto notarile.


Va ricordato che non esistono precise indicazioni legali in questo senso. L’arco temporale per arrivare al rogito notarile è arbitrariamente stabilito dalle parti.


Cosa si paga al momento del rogito?

Al momento del rogito ci sono alcune spese da sostenere, che per la maggior parte sono in carico all’acquirente.


In linea generale si deve sempre considerare il saldo dell’onorario del notaio, che è libero di quantificarlo in autonomia. Nel fare il calcolo terrà poi conto delle pratiche stilate, dei tributi e delle tasse che dovrà versare.


Proprio sul fronte delle tasse, le spese da non dimenticare sono l’IVA, l’imposta catastale, l’imposta ipotecaria, i bolli, la trascrizione e la voltura. Quindi quanto e che cosa pagare? La risposta a questa domanda varia in base al tipo di immobile oggetto della compravendita (prima casa o altra abitazione, di lusso o non di lusso) e dalla natura del venditore (privato o azienda).


Tentando di semplificare il più possibile le casistiche possibili, se l’acquisto è subordinato a IVA, la tassazione segue il regime agevolato del 4% (nel caso di abitazioni non di lusso) quando si tratta di prima casa, mentre si sale al 10% quando si tratta della seconda casa e si arriva fino al 22% per immobili di lusso. L’imposta di registro invece si calcola sul valore catastale.

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