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Immobili di lusso: quali sono i requisiti?

Fino al 2021 l’ordinamento legislativo italiano ha mantenuto delle ambiguità nella definizione di immobile di lusso. Una lacuna che ha accompagnato per tanti anni i proprietari di case e abitazioni, incerti su quale fosse il regime di tassazione relativo al loro possedimento.



Poi, con l’ordinanza numero 1538 del gennaio di quell’anno, i magistrati della Corte di cassazione si sono espressi in merito, indicando i parametri da considerare per la categorizzazione degli edifici residenziali più pregiati. In particolare, l’intervento dei giudici è divenuto indispensabile con il proliferare di bonus e agevolazioni fiscali. Vediamo allora cosa si intende quando si parla di un immobile di lusso.


Caratteristiche e requisiti degli immobili di lusso

Per comprendere a pieno la logica che permette di differenziare un immobile di lusso da una semplice casa di proprietà occorre fare un passo indietro e tornare al 1969, anno in cui viene approvato un decreto ministeriale volto a regolamentare la classificazione degli immobili residenziali.


Nel testo della legge viene espressamente indicata la grandezza minima che deve sussistere affinché una dimora possa rientrare tra le abitazioni di lusso.


Quanto deve essere grande un immobile per essere considerato di lusso

Nello specifico, sia il DM del 1969 che la Suprema Corte fanno riferimento alla nozione di superficie utile complessiva, che deve superare i 240 metri quadrati totali affinché una casa rientri tra gli immobili di lusso.


Per calcolarla occorre escludere dalla somma eventuali:

  • balconi,

  • terrazze,

  • cantine,

  • soffitte,

  • scale

  • posto auto.


Altri requisiti

  • Costruzione su aree destinate a ville, parchi privati e altre costruzioni qualificate come “di lusso” dagli strumenti urbanistici;

  • Costruzione su aree destinate a case unifamiliari con lotti non inferiori a 3mila metri quadri, escluse le zone agricole;

  • Presenza di una piscina di almeno 80 metri quadri o campi da tennis di almeno 650 metri quadri;

  • Costruzione del fabbricato su un terreno (coperto e di pertinenza) il cui costo supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.


Cosa cambia tra “utilizzabilità” e “abitabilità” degli ambienti

Come riportato in altre sentenze emesse dalla Corte di cassazione nel periodo compreso tra il 2000 e il 2021, al fine del calcolo della metratura complessiva da considerare per determinare la tipologia della propria abitazione, occorre valutare la cosiddetta “utilizzabilità” della residenza e non solo la sua effettiva “abitabilità”.


Di conseguenza, per capire se l’immobile rimane sotto la soglia dei 240 metri quadrati (venendo dunque categorizzato come “non di lusso”) oppure se la supera (diventando quindi un edificio di lusso), vanno inseriti nel conteggio anche i muri e le pareti che delimitano la casa, come anche quelli che separano le diverse stanze e le aree interne della struttura.

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