Quando si acquista un appartamento in condominio è sempre buona regola prestare attenzione al regolamento del condominio, soprattutto per quanto attiene a quelle clausole “contrattuali”, che potrebbero prevedere limiti o addirittura divieti alla proprietà privata.
Regolamento assembleare
In termini generali, in ogni edificio con più di dieci condomini è obbligatorio adottare un regolamento che contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Nei condominii più piccoli l’adozione del regolamento è facoltativa.
Il regolamento è approvato dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.
Il secondo comma dell’art. 1138 c.c. dispone che ciascun condòmino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o la modifica del regolamento condominiale esistente.
Contenuto e limiti
Il regolamento di condominio adottato dall’assemblea è vincolante per tutti i condòmini. Deve obbligatoriamente contenere le norme circa l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e le norme a tutela del decoro dell’edificio e relative all’amministrazione. A tali contenuti obbligatori, i condomini possono aggiungere altri facoltativi. In ogni caso, il regolamento assembleare non può in alcun modo pregiudicare i diritti di ciascun condòmino, né derogare alle seguenti disposizioni del Codice civile: artt. 1118, comma 2 (distacco dall’impianto di riscaldamento o condizionamento), 1119 (indivisibilità delle parti comuni), 1120 (innovazioni), 1129 (nomina, revoca e obblighi dell’amministratore), 1131 (attribuzioni dell’amministratore), 1132 (dissenso alle liti), 1136 (costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni) e 1137 (impugnazioni delle deliberazioni dell’assemblea). Le norme del regolamento non possono inoltre vietare di possedere o detenere animali domestici.
Il regolamento contrattuale
Il regolamento formato in assemblea ai sensi dell’art. 1138 c.c. non è l’unico tipo possibile di regolamento condominiale. Il regolamento, infatti, oltre ad essere approvato dalla maggioranza dell’assemblea, può essere concordato da tutti i condòmini e formalizzato con la sottoscrizione di un vero e proprio contratto. In tal modo, è possibile regolamentare ogni aspetto del condominio, anche oltre le materie indicate ed i limiti imposti dall’art. 1138 c.c. per il regolamento approvato dall’assemblea. In particolare, solo con un regolamento contrattuale possono essere imposti limiti ai diritti esclusivi dei singoli condomini.
Tipico esempio di regolamento contrattuale è quello predisposto unilateralmente dal costruttore o dall’originario unico proprietario dell’edificio, allegato o richiamato nel contratto d’acquisto delle singole unità immobiliari ed accettato dagli acquirenti. Il regolamento contrattuale può formarsi anche successivamente alla costituzione del condominio, mediante l’accordo unanime raggiunto dai condòmini su un testo condiviso.
Attenzione. Non sempre è sufficiente l’approvazione all’unanimità dei voti in assemblea per poter parlare di regolamento contrattuale. Infatti, il regolamento non può definirsi contrattuale se ha ad oggetto solo le materie indicate nel primo comma dell’art. 1138 c.c. Si tratterebbe, in tal caso, di un semplice regolamento assembleare, approvato con un numero di voti (l’unanimità) superiore al quorum richiesto. Affinché il regolamento possa qualificarsi ‘‘contrattuale’’, è necessario che il consenso unanime si manifesti su materie diverse da quelle indicate dall’art. 1138 c.c. e incida sui diritti dei singoli condòmini.
Clausole contrattuali
La giurisprudenza inquadra i divieti contenuti nei regolamenti condominiali come vere e proprie servitù sulle singole proprietà. Affinché producano effetti sui singoli proprietari e nuovi acquirenti, è sufficiente che tali clausole siano richiamate, con adesione, nell’atto di acquisto o che, comunque, il regolamento sia stato oggetto di approvazione da parte dell’acquirente/proprietario.
I divieti all’uso di beni esclusivi sono di stretta interpretazione e non sono suscettibili di applicazione né estensiva né analogica. Limiti e divieti devono poi essere indicati in modo chiaro e preciso, con indicazione specifica delle attività vietate. Se i divieti sono troppo generici, vanno interpretati in maniera restrittiva e, comunque, a favore del singolo proprietario, che potrebbe anche impugnarle e in assemblea oppure davanti al giudice competente.