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Cos'è un condominio parziale? Definizione, esempi e ripartizione delle spese

Le spese delle parti comuni di un condominio solitamente si dividono tra tutti i residenti, in proporzione ai millesimi di immobili posseduti. In alcune circostanze si configura un’altra forma condominiale, detta “condominio parziale”. Ma cosa significa e come avviene la ripartizione delle spese? Ecco cosa sapere su una delle tre tipologie di condominio più diffuse in Italia.



Che cos’è il condominio parziale

Nel Codice civile italiano approvato nel 1942 non veniva riportata la definizione di “condominio”. Prima delle successive modifiche, e della riforma del 2012, il condominio era considerato come un insieme di beni, manufatti, opere e installazioni oggetto di proprietà comune. L’istituto del condominio è nato senza una chiara definizione, ma già all’epoca si rifaceva al concetto di “bene comune” e “parti comuni”. 


Negli anni successivi alla promulgazione del codice civile, l’organizzazione degli edifici e delle abitazioni civili si è diversificata, dando vita a nuove forme di condivisione delle parti comuni. Nasce così una delle tre tipologie più diffuse di istituti condominiali italiani: il condominio parziale, il cui funzionamento è stato più volte dibattuto da riforme e sentenze della Cassazione. 


La sentenza della Suprema Corte numero 651 del 21 gennaio 2000 ha riconosciuto l’istituto di condominio parziale come forma che va “ope legis”, significa che scatta giuridicamente in automatico a determinate condizioni. Questa forma si configura quando, all’interno di uno stesso stabile condominiale, alcune parti che ricadono negli spazi comuni non sono utilizzate da tutti i proprietari di ciascuna unità immobiliare. Di conseguenza anche la gestione delle spese di queste parti è differente rispetto a un condominio minimo o a un supercondominio.


Dunque, in un condominio parziale alcuni servizi sono destinati all’esclusivo servizio o godimento di un condòmino o di un gruppo ristretto di inquilini e proprietari.


Come sono i condomini parziali

Alcuni esempi potranno aiutarci a comprendere quando un condominio si può definire “parziale”. 


Ipotizziamo che il signor Rossi e la signora Bianchi vivano nello stesso complesso condominiale composto di edifici separati, ma pertinenti e con parti comuni utilizzate da tutti i proprietari e inquilini che vivono nello stesso complesso. Tuttavia, il signor Rossi deve percorrere la Scala A per raggiungere casa sua. Mentre la signora Bianchi, per poter entrare a casa sua, deve percorrere obbligatoriamente la Scala B. Anche i portoni, gli ascensori e gli impianti di riscaldamento condominiale sono due, ciascuno per ogni edificio.


L’esempio ci aiuta a comprendere che, in una situazione così configurata, anche la ripartizione delle spese non potrà essere divisa in parti uguali. Infatti, sia il signor Rossi che la signora Bianchi potranno utilizzare entrambe le Scale A e B, ma Bianchi trae utilità dal bene Scala A, mentre Rossi trae utilità dal bene Scala B.


Come si dividono le spese in un condominio parziale

Nel terzo comma dell’articolo 1123 del codice civile è specificato, chiaramente che:

In “un edificio” con “più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

La giurisprudenza ha giù chiarito che, in condizioni di condominio parziale, quindi con bene comuni di utilizzo esclusivo, ciascun condomino paga le spese per il bene da cui trae utilità. 


Perciò, tornando all’esempio, gli inquilini e proprietari di unità immobiliari servite dalla Scala A e dal relativo ascensore e impianto di riscaldamento, non devono pagare le spese degli inquilini e proprietari di unità immobiliari servite dalla Scala B. 


Dopo varie cause e controversie tra condòmini affrontate in tribunale, la Corte di Cassazione ha chiarito alcuni aspetti che si sono presentati nel tempo davanti a un giudice. Ecco cosa sapere:

  • Chi trae utilità da un bene comune, ne è titolare e responsabile;

  • Quindi i danni e la custodia dei beni sono a carico del titolare di quel bene da cui trae utilità e che di tali beni è anche il proprietario;

  • In caso di assemblea condominiale, nei punti inerenti alle parti comuni esclusive potranno votare solo i titolari di quel bene in discussione, compresa la gestione delle spese.

In conclusione, tornando al nostro esempio, se in assemblea condominiale si sta discutendo della gestione e delle spese di pulizia della Scala A, i titolari delle unità immobiliari della Scala B non saranno tenuti a partecipare alla riunione, inoltre non potranno essere chiamati a votare il punto, oltre che pagare le spese di gestione.


E il montascale per disabili chi lo paga?

Se nel nostro condominio parziale ipotizzato vi fosse anche un montascale per disabili nella Scala A, la gestione delle spese del montascale sarà riservata ai proprietari e inquilini serviti dalla Scala A, esclusi quelli della Scala B. La ripartizione delle spese del montascale per disabili viene stabilita in assemblea condominiale, dove si decide se il bene sarà totalmente a carico del disabile, o se deve essere a carico di tutti i condomini della Scala A, con spese ripartite in base ai millesimi di proprietà. Gli inquilini della Scala B non saranno tenuti a partecipare all’assemblea di condominio.

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