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Condominio misto: cos'è e come funziona

Il condominio misto può essere una valida soluzione per chi desidera vivere in un contesto urbano con servizi e attività commerciali a portata di mano. Tuttavia, è importante essere consapevoli delle possibili problematiche legate a questa tipologia di organizzazione condominiale, e adottare le opportune misure per gestirle al meglio. Vediamo cosa sapere.



Quanti tipi di condominio esistono?

Esistono principalmente tre tipologie di organizzazione condominiale. In breve:

  • Condominio ordinario: il più comune, composto da unità immobiliari ad uso abitativo;

  • Condominio minimo: sono presenti da due o più unità immobiliari, tramite gestione più semplice;

  • Supercondominio: più edifici separati ma con parti comuni, come cortili o giardini.

Oltre a queste macro-tipologie, ne esistono altre più ibride, come il condominio parziale e il condominio misto.


Cosa si intende per condominio misto?

Un condominio misto è un edificio composto da unità immobiliari ad uso abitativo e unità immobiliari ad uso diverso da quello abitativo, come ad esempio negozi, uffici, attività artigianali o industriali, studi professionali aperti al pubblico.


La sua gestione può risultare più complessa rispetto a un condominio residenziale, poiché è necessario conciliare le esigenze di tutti i condomini.


Cosa cambia da condominio a condominio misto

L’organizzazione e la gestione condominiale mista è disciplinata dalle norme comuni che si applicano negli altri casi, soprattutto in materia di amministrazione, suddivisione delle spese e gestione delle parti comuni in condominio.


Dunque, non sono previste regole specifiche per i condomini misti. Tuttavia, anche in questo caso, un buon regolamento condominiale, approvato all’unanimità, può facilitare la convivenza tra residenti e lavoratori che operano all’interno di un edificio condominiale.


Come funziona un condominio misto

Per gestire al meglio un condominio misto sono importanti soprattutto il dialogo e i regolamenti approvati in assemblea condominiale. Perciò, gli aspetti da considerare sono i seguenti:

  • Redigere un buon regolamento condominiale: il regolamento può disciplinare al meglio le diverse attività all’interno del condominio, al fine di tutelare i diritti di tutti i condomini residenti;

  • Comunicare e dialogare: la comunicazione è fondamentale per prevenire e risolvere le controversie;

  • Affidarsi ad un amministratore competente: un amministratore con esperienza in materia di condomini misti può gestire al meglio le problematiche connesse a questa tipologia di gestione condominiale.

La Corte di Cassazione ha già chiarito che, in questa tipologia di organizzazioni condominiali, prevalgono le esigenze dei residenti rispetto a quelle commerciali o legati alle attività all’interno di un condominio.


Quali sono le problematiche dei condomini misti

Le problematiche dei condomini misti, ovvero edifici che ospitano sia unità abitative che attività commerciali o uffici, possono essere molteplici. In genere, riguardano i seguenti aspetti:

  • Gestione comune: la gestione di un condominio misto può essere più complessa rispetto a un condominio residenziale, in quanto è necessario conciliare gli interessi e le esigenze dei residenti con quelli dei proprietari o degli inquilini delle attività commerciali;

  • Regolamentazione: spesso è necessario stabilire regole specifiche per il corretto utilizzo degli spazi comuni, il mantenimento dell’edificio e la risoluzione di eventuali controversie tra i diversi condomini;

  • Spese condominiali: le spese di gestione possono essere più elevate a causa della presenza di attività commerciali, che richiedono servizi aggiuntivi o contribuiscono in misura minore alle spese comuni;

  • Normative urbanistiche: è importante rispettare le normative urbanistiche e i regolamenti condominiali per garantire il corretto funzionamento e la sicurezza dell’edificio, soprattutto considerando le diverse esigenze di residenti e commercianti;

  • Convivenza in condominio: possono sorgere conflitti tra i residenti e i proprietari delle attività commerciali riguardo all’uso degli spazi comuni, al rumore, agli odori (per esempio, in caso di ristoranti in condominio) alla sicurezza e ad altre questioni.


Un condominio misto può accedere al Superbonus?

La possibilità di accedere a incentivi e sgravi fiscali su lavori edilizi dipende dalle manovre approvate o modificate dai vari governi tramite decreti e leggi di bilancio. Ad esempio, il vecchio Superbonus 110% era rivolto principalmente alle parti comuni di edifici residenziali in condominio, alle unità immobiliari residenziali indipendenti e alle singole unità immobiliari residenziali.


Più nello specifico, i proprietari di unità non residenziali in condominio misto possono portare in detrazione le spese per gli interventi di ristrutturazione solo se il rapporto di superficie residenziale (cioè il rapporto tra superficie residenziale e superficie complessiva) è maggiore del 50%, ovvero se la superficie complessiva di tutte le unità ad uso residenziale supera la metà della superficie dell’intero immobile.


Questa norma è stata chiarita dall’Agenzia dell’Entrate con la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, la n. 30/E del 20 dicembre 2020 e la n. 10 dell’ 11 gennaio 2022.

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