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Come valutare un immobile: gli aspetti da considerare

Il valore di mercato di un immobile è un dato di primaria importanza, non statico e che può variare nel tempo. Un solo esempio esplicativo su tutti: un appartamento che si trova in un quartiere un tempo marginale, ma che nel tempo viene riqualificato, beneficia di questo processo di miglioramento e acquisisce a sua volta maggior vale.



Cos’è il valore di mercato

La Banca D’Italia definisce il valore di mercato di un immobile così:


Il Valore di Mercato è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti, alle normali condizioni di mercato, dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.

È, inoltre, utile conoscere il valore di mercato di un immobile anche in ambito giudiziario nel caso di contenziosi come una separazione, una divisione ereditaria o qualora un bene andasse all’asta.


Un’altra circostanza da tenere presente è la prossima riforma del Catasto, che dovrebbe prendere in esame gli immobili non in regola individuando anche una rendita basata sui valori di mercato.


Come calcolare il valore di mercato

Si può ottenere il valore di mercato di un immobile applicando la seguente formula matematica: valore di mercato = superficie commerciale X quotazione al mq X Coefficienti merito.


Analizziamo ora più nel dettaglio gli elementi di questa formula, ossia la “quotazione” e i “Coefficienti di merito”.


Quotazione

La quotazione viene definita al metro quadro ed è un valore individuato dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia del Territorio.


La quotazione valuta la zona in cui è collocato l’immobile, il momento storico in cui si stipula l’atto di compravendita o quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo “normale”.


Coefficienti di merito

Ogni immobile ha delle caratteristiche che concorrono a stabilire il suo valore, queste sono definite “coefficienti di merito”. I principali coefficienti di merito, definiti da un valore percentuale, sono i seguenti:

  • Stato di conservazione: 10% da ristrutturare, 0% in buono stato, +5% ristrutturato, +10% finemente ristrutturato, +15% nuova costruzione.

  • Tipologia in base all’ubicazione dell’immobile: seminterrato (-25% con ascensore e senza), terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino), primo (-10% con e senza ascensore), secondo (-3% con ascensore; -15% senza ascensore), terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore), superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore), ultimo (+10% con ascensore; -30% senza ascensore), attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore).

  • Stato locativo: abitazioni non occupate (coefficiente di merito 100%), abitazioni affittate con canone libero (-20%); abitazioni locate stagionalmente (-5%).

  • Riscaldamento: autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%); assente (-5%).

  • Esposizione e vista: esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), mista (0%), interna (-5%), completamente interna (-10%).

  • Stato di conservazione: da ristrutturare (-10%), buono stato (0%), ristrutturato (+5%), finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%).

  • Luminosità: molto luminoso (+10%), luminoso (+5%), mediamente luminoso (0%,), poco luminoso (-5%).

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